DSR 소득대비 대출 이해와 활용
작년에 집값이 많이 떨어질 줄 알았는데 생각보다 그렇게
많이 안 떨어졌습니다. 물론 일부 지역은 많이 떨어졌습니다.
그런데 평균적으로 보자면 오른 거에 비해서 조금 떨어졌기 때문에
상대적으로 집을 사려고 기회를 보셨던 분들은 아쉬울 수 있습니다
2024년도가 생각해 보면 작년보다는 조금 더 좋은 기회가 될 것입니다.
왜냐하면 올해부터 적용되는 스트레스 DSR라는 제도 때문입니다.
우리가 DSR은 들어 보셨을 건데 자신의 소득 대비대출을 해주겠다는
이런 제도인데 재밌게도 앞에 스트레스가 붙었어요. 그래서 뭔가 좀
좋지 않은 것 같아요 스트레스가 뭔가 반가운 의미는 아닙니다.
근데 이 제도가 2024년 2월 16일부로 적용이 됩니다. 스트레스 DSR이
뭔지 정확히 좀 따져보면 대출 가능 금액이 종전보다 줄어드는 겁니다.
우리가 대출을 받을 때 본인의 소득 대비 대출을 받습니다. 근데 내 소득은
변하지 않았는데 대출 가능금액이 줄어들게 되는 제도입니다. 결국은
제도권에서 금융권의 대출 금액을 줄여서 나가겠다는 그런 취지로 만들어진
제도인 겁니다.
시행하는 정확한 이유와 적용방법
이걸 시행하는 정확한 이유는 가계대출이 지금 1100조 원을 돌파를 했기
때문입니다 엄청나죠 작년만 하더라도 51조가 증가했습니다 이 중 자영업
대출도 포함되지만 부동산 관련 대출이 37조 정도 달하고 있다는 것은 또 다른
문제의 원인이 될 수 있습니다. 거의 한 달에 3조 원씩 대출이 늘어난 게 된 것
입니다. 그럼 이렇게 대출을 계속 늘어나는 대출을 조절하려는 정부대책입니다.
최대한 갚을 수 있도록 소득 대비 빌려주는 금액을 적게 해서 연체율을 없게
하는 게 목적입니다.
2024년 상반기 2월부터 적용률이 25%가 적용이 되고 2024년 하반기
한 7월 정도부터는 50%가 적용되고 2025년 되면은 이제 100%가 적용이 되죠
그래서 가상금리는 가상으로 적용이 되는 건데 이걸로 보면 어려워서 얼마나
감소되는지 명확하지 않기 때문에 정리를 해보겠습니다.
우리나라 평균 소득이 연 소득이 5천만 원이 조금 안됩니다만 5천만 원이라고
가정을 했을 때 그리고 변동금리로 대출한 것으로 가정하고 30년 만기
분할상환으로 대출하는 것이 평균적인 조건입니다 현재는 연소득이 5천만 원인
사람은 대출을 3억 3천만 원까지 받을 수 있는데 2월부터는 3억 1500만 원으로
1500만 원이 줄어들게 되죠. 그리고 7월부터는 3억으로 3천만 원이 줄어들게 됩니다
2025년이 되면요. 2억 8천만 원으로 예전에 받을 수 있었던 대출 대비 5천만 원이
간소하게 됩니다. 그래서 대출을 받을 수 있는 금액이 이렇게 계속 단계적으로
줄어들게 된다는 걸 아셔야 되고 연봉 5천만 원은 한 5천만 원 줄어든다 생각하면
되고 연봉 6천만 원은 한 6천만 원 감소한다 생각을 하시면 조금 이해가 쉽습니다.
연봉 1억 인 구매자의 대출활용과 가격하락 원리
근데 100% 이 내용은 아닙니다 혼합형과 주기형 이런 게 있습니다. 다양하게
나눠져 있는데 보수적으로 변동금리다 생각을 했다고 보면은 소득이 1억 원인
차주 같은 경우에는 변동금리로 적용하면 기존에 6억 6천만 원까지 대출이 가능
했는데 5억 6천만 원으로 한 1억 정도 받는 연봉만큼 줄어든다 이렇게 생각하면
이해가 쉽습니다 조금 더 명확하게 알아보려면 은행 가서 알아보시면 되겠습니다.
역으로 한번 환산을 해볼게요. 예를 들어서 연봉이 1억 원인 사람이 대출을 받을 수
있는 금액이 5억 6천인데 우리가 이제 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.
이게 70%가 돼야 되는 거예요. 그러면 집값은 8억짜리인 거죠. 8억짜리 집의 70%인
5억 6천까지 대출이 가능한 겁니다. 그 말은 연봉 1억 인 사람은 최대 집 살 수 있는
금액이 8억짜리다. 이렇게 결론이 나오는 거죠. 본인 돈 2억 4천이 있어야 되고 대출이
5억 6천까지 나와서 최대 8억짜리까지 살 수 있다. 근데 지금 서울 아파트 평균 가격이
지금 거의 12억에 육박하는 것으로 통계가 있습니다. 그러면 연봉 1억 인 사람은 서울의
평균 집도 이제 사기가 어려운 겁니다. 8억이라면 거의 수도권 정도 내려와야 됩니다
이제 수도권 정도가 가능한 것입니다.
서울의 평균 아파트 가격이 12억이니까 연봉 1억 인 사람이 8억짜리 집까지밖에 구매를
모 하기 때문에 서울 아파트 거래는 더 많이 줄어듭니다. 저렴한 집들 위주로 거래가 많이
될 텐데 저렴한 집도 많이 줄었습니다. 우리가 작년에 이제 조금 특례 보금자리론이
풀리면서 9억 이하의 주택이 거래가 많이 됐는데 그중에도 거래가 가장 많이 된 구간이
6억에서 8억이에요. 6억에서 8억짜리 집들이 많이 거래가 됐습니다. 그래서 이제 집값이
상대적으로 회복하는 모습을 보였었는데 지금 이 스트레스 DSR이 적용이 되면
결국은 또 저가 주택 정도 살 수가 있는 겁니다. 그러면 저가 주택이 많이 줄어든 상태라서
매매물건이 많이 없습니다. 근데 저가 주택만 살 수 있을 정도의 상황이니 이러면 상대적으로
평균적인 주택들이 거래가 될 수가 없는 거죠. 물론 이제 12억짜리 집에서 아까 같이 대출이
5억 6천이 나온다고 하고 본인이 한 6억 4천을 들고 있는 사람은 가능한데 현금 6억 4천을
들고 있는 사람이 없습니다. 이 현금을 보유했다면 주택구매를 이미 했을 겁니다. 그래서 서울
아파트 거래가 올해부터 더 많이 줄어들 것입니다.
결국 서울 아파트 가격이 하락해야 거래가 시작이 됩니다. 매매가가 떨어지지 않으면 거래
건수가 증가하기가 어렵습니다. 예상할 수 있는 건 올해 서울 부동산 시장이 가격이 하락하거나
거래가 안 되거나 이 둘 중에 하나겠구나 그러면 우리가 이제 거래가 안 되면 당연히 가격이
하락할 것입니다. 그 하락 폭이 우리가 만족할 만한 수준일지 정확하게 예측하기는 힘들지만
결국은 거래가 이루어지기 위해선 가격하락은 불가피한 현실입니다.
주택 매수 시에 가격 기준과 구매적기
그럼 앞으로 주택 매수 시에 어떤 방식으로 구매하는 것이 유리할지 생각을 해보면 경매보다
급매로 매수하는 것이 좋습니다. 실제 우리가 집값이 많이 하락을 했던 노도강 같은 경우에는
이미 고점 대비 집값이 30% 정도 떨어졌습니다. 그리고 이제 거래됐던 매물들은 보통 40%까지
떨어진 매물들이 거래가 조금 됐고요. 평균적으로 노도강의 집값 하락률이 마이너스 8%였지만
현장에서 거래된 매물들은 마이너스 40% 정도 되는 매물인 것입니다. 그래서 급매로 구매하기가
유리한 때가 올 거라는 예상을 해봅니다. 급매를 통해서 평균가격은 많이 떨어지지 않았지만
많이 떨어진 물건들을 유심히 지켜보고 있다가 적정 가격이라고 생각이 되면 급등하기 전에
매수를 해놓는 것이 적절한 투자의 기본이라고 생각합니다. 가격이 거의 2배 3배 상태에서
30~40% 떨어졌다고 크게 이득이 난 기분이 안들수도 있어서 조금 편하지 않을 겁니다. 하지만
그렇다고 해서 2~3배 올랐던 아파트 가격이 다시 2~3배 내리기는 조금 힘듭니다. 자재비도 오르고
인건비도 오르고 땅값도 오르고 다 올랐기 때문입니다. 그래서 감당 가능한 수준에서 집값이
폭등하기 전인 코로나 전 가격 정도 되면 매수를 해도 좋은 가격이라고 판단이 됩니다 매수할
때는 이런 점들을 좀 참고해서 자료들을 보고 가격적으로 메리트가 있다면 내 집 마련을 하는
적기라고 생각합니다.
이제 인구가 줄어들고 뭐가 좀 상황이 좋지 않고 경제도 어렵고 하기 때문에 아무 곳에나 투자를
하지 마시고 내가 정말 들어가서 살아도 될 집 내가 정 전세 세입자가 안 들어오면 내가 들어가서
거주가능한 주택을 구매하게 되면 시간을 벌 수가 있을 뿐 아니라 기회를 얻게 된다고 볼 수 있습니다
불황도 넘기고 또 장기적으로 보유하면서 자산가치 상승도 가져가실 수 있을 겁니다.