DSR와 DTI 대출 비율 이해하고 받기
많은 분들이 가장 궁금해하시는 DSR과 DTI가 무슨 말인지 잘 이해가 안 되시죠.
지난 수업 때 배운 주택담보대출비율(LTV)도 쉽지 않은데, 주택담보대출비율 (DSR)과
총부채상환비율(DTI)은 더욱 이해하기 어렵습니다.
DSR 기준을 충족하지 못하면 대출 한도가 줄거나 승인이 거절될 수 있습니다.
그러한 상황이 발생할 수 있기 때문에, DSR이 무엇을 의미하는지 알아야 합니다.
채무상환비율. 연간 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다.
DTI는 총부채상환비율이라는 의미로, 연간총소득에서 주택담보대출의 연간원리금상환액과
기타 부채의 연간이 자상환액이 차지하는 비율을 말합니다.
대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 뜻합니다.
예전에는 DTI 하나만 고려하면 돼서 대출받기가 쉬웠습니다.
이전에는 DSR이 300%, 200% 수준이었기 때문에 큰 문제가 없었습니다.
DSR 40%는 연소득 대비 총부채원리금상환비율이 40%를 넘지 않아야 한다는 의미이므로.
예전에 DSR이 300%까지 적용되던 때가 있었습니다. 자기 월급의 세 배를 은행에 맡겨도
될 만큼 금리가 높았습니다. 연봉이 6천만원이면. 1억 8천만 원까지 대출가능했습니다.
과거에는 총부채원리금상환비율(DSR)이 300%나 됐지만, 이제는 최대 40%로 낮아졌습니다.
그런데 이 DSR 40%는 매우 엄격한 기준이라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 신용대출은 원리금
상환액을 계산할 때 대출 기간을 최장 5년으로 간주하기 때문이에요.
원금을 갚지 않고 매달 이자만 내는 분들은 대부분 대출기간이 5년인 경우가 많습니다.
총부채원리금상환비율을 계산할 때는. 저희는 보통 1년 단위로 계약을 하기 때문에 큰 문제가 없지만.
실제로 저희가 집을 살 때 대출을 받게 되면, 이미 받은 신용대출 때문에 불이익을 당할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 이 DSR이라는 것은 총부채원리금상환비율이라고 합니다.
그러니까 쉽게 말해서, 이제는 신규대출뿐만 아니라 이미 받은 대출도 모두 원리금 상환액 기준으로
전환해서 DTI를 산정하겠다는 겁니다.
DTI도 비슷한 개념인데요, DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만을 가지고 대출 한도를 결정합니다.
DSR과 DTI의 개념을 이렇게 정리하시면 이해하기 쉬울 거예요. 또한, 직접 DSR을 계산해 보는 것도 방법입니다.
따라서 원하시는 상환 기간과 이자율, 월 납입금액 등을 입력하시면 DSR이 얼마인지 쉽게 파악할 수 있습니다.
DSR이 적용되지 않는 대출 상품도 있습니다. 먼저, 정부에서 지원하는 서민금융상품이나 학자금대출 등은
DSR이 적용되지 않습니다. 그러면 정책자금 대출 중에 디딤돌 대출이나 보금자리론 대출, 그리고
신혼부부 전용 전세자금대출과 같은 경우에는 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 없이 소득 대비
연간 원리금 상환액 비율인 총부채상환비율(DTI)만을 기준으로 대출 한도가 결정되는데요.
월 소득으로 얼마까지 대출이 가능한지. 보통은 소득의 7배 정도를 적정한 주택 가격이라고 보는데.
총부채원리금상환비율(DSR) 40% 기준을 맞추려면 연소득이 7배는 돼야 합니다.
DSR 비율을 낮추려면 대출금을 줄이면 됩니다. 대출금리가 낮아지면. 예전에는 은행에서 적은 금액으로
대출을 받으려면 낮은 이율이 적용되었지만,현재 시중은행들이 적용하고 있는 주택담보대출 금리보다
훨씬 낮은 수준이기 때문에 서민들에게 큰 도움이 될 것입니다.
그렇기 때문에 같은 소득이라도 어떤 금리로 대출을 받느냐에 따라 총부채원리금상환비율(DSR)이
달라져 대출한도가 달라질 수 있습니다.
두 번째는 상환기간을 늘리는 방법이 있습니다. 상환기간을 늘리게 되면 매월 납부하는
금액이 줄어들게 되어 대출금액 대비 월 소득의 비율인 DSR을 낮출 수 있습니다.
기존대출은 내가 받을 향후 모든 대출금액 산정시 반영됩니다. 당일 날 기존 대출금을 모두 상환한다면.
그래서 당일 매매가 대부분입니다.주택담보대출을 모두 상환하지 못하면. 내가 보유한
총부채원리금상환비율(DSR) 계산 시기존 주택담보대출도 함께 반영됩니다. 기존에 받았던 대출 상품들
중에는 상환 기간이 짧아서 부담스러웠던 경우도 있을 텐데요. 이번에 새로 나온 보금자리론은 짧게
설정할수록 더 낮은 금리 혜택을 받을 수 있습니다. 금리가 낮으니까 단기로 대출을 받는 사람들도 있어요.
그렇게 되면, 새로운 대출을 받는 데 있어서 이전의 담보대출이 걸림돌이 됩니다.
직장인, 프리랜서의 DSR과 2 금융권 활용
신용등급이 낮으신 분들은 주택담보대출을 이용하기가 쉽지 않습니다. 왜냐하면 토지를 담보로 대출을
받으면 한도는 크지만 상환기간이 짧기 때문입니다. 그렇기 때문에 만기가 짧은 대출은 DSR 비율 산정 시
불리하게 작용할 수 있다고 말씀드린 거예요. 따라서 이러한 경우에는 주택담보대출이 제한될 수 있다는
점을 미리 알고 계셔야 합니다.그래서 금리가 낮은 상품을 선택하세요. 그리고 기간을 연장해 보세요.
추가적인 수입원을 확보하는 것도 좋은 방법입니다. 버는 돈만이라도 제대로 알고 있어야 합니다.
제가 만약에 직장인이라면, 세무서에서 발급받은 소득금액증명원을 확인하시면 됩니다.
특히 프리랜서로 일하시는 분들은 월급을 받을 때마다 자신의 계좌에 입금 내역이 기록됩니다.
그런데 프리랜서로 활동하시는 분들은 회사에서 받는 월급이 아니라 개인적으로 일을 하고 받은 대가를
신고하는 것이기 때문에그렇습니다.
따라서 DSR 규제의 경우, 은행들은 총부채원리금상환비율이 40%를 넘지 않아야 합니다.
제2금융권에서는 50% 이하로 제한하고 있습니다. 1억 원 이상의 고액대출은 전부 해당되기 때문에
DSR은 거의 모든 주택담보대출에서 적용됩니다. 현재는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문에
은행 대출은 어렵고, 저축은행이나 캐피탈 등 제2금융권에서만 가능합니다. DSR이 10%만 높아도
대출금액에 큰 영향을 미치기 때문입니다. 현재 소득 대비 부채 비율이 높아서 제1금융권에서의
대출 진행이 어렵다면 제2금융권 대출상품을 이용하시면 됩니다. 제2금융권에서 대출을 받으면
신용점수가 하락하지 않을까 걱정하시는 분들이 많은데요, 꼭 그런 것만은 아닙니다.
은행에서 돈을 빌리면 신용등급이 떨어지는 경우가 많아요. 그러나 연체 없이 꾸준히 대출을 갚으면
신용등급이 회복될 수 있습니다. 제2금융권의 저축은행이나 캐피털 등에서 대출을 받으셨다고 해도
신용등급이 하락한다거나 하는 불이익은 없으니 DSR 비율 때문에 대출받기가 어려운 상황이라면,.
큰 문제는 없을 것 같습니다. 그리고 DSR을 계산할 때, 주택담보대출은 부부합산소득으로 적용받을 수 있습니다.
그렇기 때문에 부부의 연소득이 높고, 빚이 없다면 두 사람의 소득을 합치는 것이 가장 좋습니다.
배우자 중 한 분의 소득이 적은 편인데, 거기에 비해 부채가 많다면 부부합산소득으로 신청하지 않는 것이 더 유리합니다.
소득은 여러분에게 가장 유리한 방식으로 계산된다고 보시면 됩니다.