" 5000만 원으로 부동산 투자 "
종잣돈은 많으면 많을수록 좋다는 건 당연 하다 수익률이 20%라고 하면
5000만 원은 1000만 원이지만 1억이면 2000만 원이고 10억이면 2억이라는 의미입니다
그러면 난 지금 종잣돈이 없다면? 간단하다 3년 정도 목표를 정하고 종자 지식을 만들면 된다
3000만 원이든 5000만 원이든 목표를 정하고 공부를 하면 10년 안에 뭔가 이루어졌을 것이다
5000만 원의 종잣돈이 있다는 가정하에 시뮬레이션을 해보겠습니다.
우선 분양권을 보면 만약 5억 원 분양권이라면 10%의 돈이 있으면 가능합니다
생각할 것은 대출로 지불한 중도금 그리고 마지막의 잔금 치르는 과정까지 머릿속에 있어야 한다
보통 3년 정도의 시간이 있으니 최대한 돈을 모으고 가능한 대출도 알아 봐야한다
첫번째 고민할 것은 바로 " 수요 "이다
만약 입주하지 않고 매도를 생각한다면 제일 먼저 고민할 것은 바로 " 수요 "이다
수요를 파악하려면 우선 청약 경쟁률을 체크를 해보면 어느 정도 예측 할 수 있다
왜냐하면 그 동안 축척해놓은 청약통장을 많은 사람들이 썼다면 그만큼 객관적 가치가 있다고 볼 수 있다
두 번째 예상되는 호재
새 아파트가 들어오거나 재건축의 호재가 있는 지를 알아 보는 것이다
새 아파트와 재건축은 주변 환경을 업그레이드 시킬 것이고 그러면 수요가 늘어나고
아파트 가격이 당연히 오를 수 밖에 없다
세 번째 전세 포함한 매수
전세를 끼고 매수를 하는 것이다 이 방법의 장점은 리스크가 적다는 것이다
만약 3억 원 하는 아파트의 전세시세가 2억 7천이면 대출을 안 받고 시작을 할 수가 있는 것이다
또한 "점유 계정"도 있다. 즉, 집주인이 어떤 사정 때문에 자기 집에 전세로 사는 것이다
예를 들어 분양 받아서 새 집에 입주 하기 전 한 2년 정도 전세로 있는 경우이다
이런 전세 낀 매물은 "계약 갱신청구권" 때문에 전세를 않 맞추어도 된다
이 금액은 신축 보다는 구축을 보는 게 좋다 특히 입지를 봐야 하는데 학원가나 학군을 체크해 보면 안전하다
왜냐하면 수요가 예측 할 수 있기 때문이다 시세가 3억 3천인데 전세가격이 2억 8천 정도 한다면
그리고 수요가 좋은 구축이라면 전세가가 높아서 투자금이 적게 든다.
사람 마음은 다 비슷해서 신축에 좋은 곳에 살고 싶지만 투자는 말 그대로 수익을 목적으로 해야 한다
만약 현재 물건이 어떤 상황 때문에 떨어져 있지만 예전에 4억 3천까지 갔던 물건 이었다면
나중에 1억 이상 오를 수 있다. 그러면 수익률이 200%다.
예전에 돈을 모으면 부자가 될 수 있을 거라 생각했는데 절대 오류이다
돈은 굴려야 한다. 그래서 돌고 돈다 해서 돈이라고 했다.
마지막으로 상급지로 가는 경우가 있다.
현재 수요가 확실한 지역에 사는데 5000만 원 시드머니가 있다면
상급지로 갈 것인가? 아니면 소액으로 갭투자를 할것인가 ? 어떤 게 좋은 선택일까?
우선 상급지로 가려면 매매 시 복비가 들어가고 시세만큼 매매가 되는지 취득 시에 비용도 생각 해야한다
그래서 확실하지 않으면 그냥 있는 것이 좋을 수 있다 (어제 포스팅한 것을 참조 )
갭투자의 경우 만약 소도시라도 인구만 많다면 돈의 흐름도 있고, 오를 때 상승효과도 있고 그것을 유지하는 힘도 있다
이런 소도시 갭투자는 전세가 율이 높은 편인데 이렇다면 투자금이 적게 들것이다
5000만 원으로는 1급지는 힘들고 역시 구축으로 봐야 한다. 공시가격이 1억이 안되는 곳이면
3000 정도로 가능 하다 근데 왜 사람들은 1억 이하를 볼까?
그 이유는 취득세 때문이다. 다주택자는 이 규제지역도 8%를 내야 한다 이런 투자자들을 많이 본다
반면 실수요자들은 사려고는 안 하고 전세로 살면서 아이들 교육을 시키려 한다
구매하지 않는 이유는 판매가 안될 수도 있고 시간이 지나도 안 올라갈 수 있기 때문이다
그래서 소액으로 하면 확실히 리스크가 있을 수 밖에 없다 5천이면 좀 더 돈을 불려서 오르는 흐름을 기다리는 걸
추천한다. 시드머니는 최소한 1억은 있어야 좋다 5천이면 분양도 나중에 힘들 수 있다
항상 매수는 쉽지만 매도는 모수 즉, 수요가 있어야 한다
지금은 서울이나 경기도에 수요가 많다 다들 서울과 경기도에 관심을 갖고 있다는 것이다
금리 인상으로 급락을 했고 회복 중인 시장 상황이 조급하게 매매해서 뭔가 하는 것은 금물이다
집에 숫자 보다 질이 좋아야 한다 못난이들 모아 봐야 힘만 든다 그러니 시세를 보면서 조급해 지지 말아야 한다
조급해 지는 순간 불행해질 확률이 높을수 밖에 없다 중요한 것은 지속적으로 모니터링하면서 시장이 회복 될때까지
기다려야 되고 시드를 모아서 때가 올때 까지 준비를 해야 할 시기이다