대환 대출 양도세 GTX 신설 5호선 연장 1기 신도시 특별법 분당 재건축
올해 1월부터 정책들이 굉장히 많이 나오고 있습니다. 물론 전부터 계획된 정책도 있고 1월에 급작스럽게 발표된 계획들도 있습니다. 그리고 그 정책들 중에서 부동산을 부추기는 정책들이 많이 있었죠. 이 부동산을 부추기는 정책들이 어느 정도의 효과를 볼 것인가 기대가 됩니다. 그리고 지금 부동산을 또 터뜨리려는 정책들도 나옵니다. 그런 정책들 몇 개가 있는데 그런 것들은 또 어떤 영향을 미칠 것인지 이 부분을 전반적으로 보겠습니다. 짧게는 총선 이후의 부동산 길게는 올해 부동산 더 길게는 앞으로의 부동산 시장의 방향이 보일 것입니다.
그래서 올해 1월에 시행되는 정책들 보겠습니다. 1월 29일 신생아 특례 대출이 시작됐습니다. 또 대환 대출 올해 1월 시행된 건 아니지만 온라인 대환 대출로 엄청나게 부추겼었죠. 그다음에 1월 10일 날 110 대책 재건축 풀어주고 거기 1기 신도시 특별법 이런 형식으로 나왔던 대책이 있고요. 또 양도세 중과 배제 연장했습니다 원래 1년 한도였죠. 양도세 중과 배제 1년 한다고 그랬는데 1년 더 연장하기로 했습니다. GTX 신설 또 5호선 연장 이런 정책들이 계속 발표가 되고 있는데 어떤 효과를 보고 있는지 알아보겠습니다. 우선은 110 대책부터 보면은 지금 당시에 발표될 때는 엄청나게 부추겼지만 실질적으로 얼마 안 있어서 불과 보름 지났는데 어떠한 효과도 나오지 않고 있습니다.
그리고 천당 아래 분당 이야기했던 1기 신도시도 정책이 안 먹히고 있습니다. 1기 신도시 특별법처럼 재건축 풀어주는 법 다음에 1기 신도시는 더 풀어주는 법 이런 형식으로 110 대책이 나왔는데 정책이 시행이 잘 안 되고 있습니다. 반등하기 위해서는 올라갈 요소가 나옵니다. 1기 신도시 특별법 통과했습니다. 110 대책 나와서 재건축 엄청 뛸 겁니다. 호가 올리면 사는 사람 입장에서는 지금 대출이 안 나와서 너무 비싸서 못 사 특별법이 나왔습니다.
근데 비싸서 못 사는데 근데 호가 더 올리게되면 더 비싸서 더 못 사는 게 현실입니다. 그런데 이게 또 약발이 안 먹이 거다. 분당 재건축도 주춤하기 때문에 판교가 더 뛸 거라는 추축을 합니다. 왜냐하면 분당 재건축이 돼서 신축 아파트들이 들어오면 그나마 신축이었던 판교가 문제가 될 텐데 분당 재건축이 안 되니까 판교가 뜰 거라는 기사를 내고 있습니다. 근데 터무니없게 분당의 집값이 떨어진다고 한다면. 분당뿐만이 아니라 판교도 분당구 안에 있기 때문에 말이 안 되는 소리죠. 환경 값 더 뛸 듯 이런 식으로 뭐가 안 되면은 뭐가 된다 혹은 뭐가 뛴다 이런 형식으로 계속 부추기는 겁니다
환승 대출 주담대 대관 대출 스트레스 DSR 대환대출 GTX 발표 카더라통신
지방 아파트 무너지면 똘똘한 한 채가 뜬다라고 했습니다.근데 실질적으로 지방 아파트 무너지면은 비싸게 팔아서 똘똘한 한채 사던 사람들의 수요가 줄어들 수밖에 없습니다. 그러니까 띨띨한 한 채가 되는 겁니다. 그리고 서울이 주춤하면은 또 지방도 마찬가지입니다. 지방도 주춤하고 수도권도 주춤하고 결국에는 여기저기 무너지니까 그 프레임 유지하기 위해서 이번에 발표된 GTX도 마찬가지입니다. 시행되고 있는 것들은 효과를 못 보고 있습니다. 주담대 대관 대출 이야기 엄청 많이 나오는데. 연말정산받는 것보다 이자 감면되는 게 훨씬 더 크기 때문입니다. 그래서 환승 대출 주담대 대가 대출이 1.7조나 벌써 이동을 했습니다. 출시 2주 만에 초기 흥행에 성공했다는 신빙선이 없는 루머들이 있었습니다.
스트레스 DSR 도입되면은 환승 대출할 때 한도가 줄어들 수밖에 없습니다. 일단 몰리는데 이 주담대 대환 대출에 대해서 언론에서는 천조 주담대 시장이 움직인다라고 했는데 사실 대환 대출은 빠르면 빠를수록 좋습니다. 근데 아직도 1.7조밖에 움직이지 않았고 그것도 스트레스 DSR 도입 전에 이동을 하는데 이렇게밖에 안 될 수밖에 없는 이유는 DSR을 오버에서 받았기 때문입니다. DSR 40%인데 DSR 규제가 도입되기 전에 DSR을 오버해서 받았기 때문이죠 주담대 차주의 평균 DSR은 60% 정도 되는데 DSR 40% 넘는 사람들이 대환대출을 받기 위해서는 40%에 맞춰야 됩니다. 결국 한도가 줄어듭니다.
그 돈을 갚기 위해 대환을 받을 수가 있는지 주담대 갈아타기 통계에는 거품이 잔뜩 들어가 있습니다. 예를 들어 a라는 고객이 KB에 주담대 대관 대출 한 5억 정도를 알아봤는데 KB도 알아보고 신한은행과 우리은행도 알아봤다면. 여기가 5억씩 집계가 되니까 15억으로 들어간 겁니다. 왜냐하면 KB에도 넣고 신한도 넣고 우리도 넣으니까. 그리고 문제는 신청만 된 거지 이게 통과된 것도 아닌데 여기에 지금 다 포함이 되어 있어 있는 겁니다.
그거를 다 합쳐서 1.7 조지 막상 지금 실행 실적을 집계한 결과 승인까지 난 거는 5% 수준밖에 되지 않습니다. 583건이 지금 1.7조를 나눠 먹어요. 얼마야 그러면 평균적으로 평균적으로 한 명당 29억씩 대환 대출가능한 겁니다. 대환 대출은 강남 사는 사람들만 받을 수 있습니다. 강남에서도 한 LTV 50% 정도 잡으면은 압구정 현대 정도 사신 분들 혹은 한남 자이 정도는 대출 안 받고 50 60억 되는 아파트 정도를 한 LTV 50퍼센트 받고 그런 사람들만 지금 대관대출을 받은 겁니다. 1.7조라는 것도 믿기가 어렵습니다. 실적을 부풀려서 지금 자금이 이렇게 몰리고 있으니까 집값은 안 떨어집니다.
GTX도 이야기 굉장히 많이 합니다. 호가 2억 인 GTX 발표만으로 평택시가 급발진 발표 나자마자 이런 기사들 엄청나게 띄웠어요. 기사들 보신 분들 있으실 겁니다. 여기 기사들 보시면은 누군가가 뛰었다고 이야기를 했습니다. 실질적으로 평택에 사는 a 씨가 취재 결과 GTX 발표되자마자 2억이 뛰었다 더한 이야기를 근거로 2억 뛰었다는 기사들이 계속 떴습니다.
. 실질적으로는 그냥 다 컨트롤 c 컨트롤 V 지 다 똑같은 이야기예요. 어느 부동산에서 확인해 본 결과 어떤 단지가 어떻게 해서 호가가 2억 뛰었다가 아니라 내가 보고 있는 어디가 있는데 호가 2억 뛰었대요라고 누가 이야기를 했더라 이런 카더라 가지고 언론에서 진실인 양 쓰고 있다. 제목에 2억 뛰었다고 박아서 그러니까 2억 뛰면 뭐예요? 2억 올렸다고 하지만 집주인들만 난리입니다. 매도인들만 2억 올렸다고 해가지고 집주인들이 막 호가 올리도록 부추기고 있지만 사는 사람은 없다는 게 핵심입니다.
강남 수요들이 빠지니까 강남 집값 떨어진다고 해야 상식적입니다. 항상 기부 앤 테이크가 있는 건데 테이크엔 테이크만 하려고 합니다. 그 테이크 좋아하시는 분들이 맨날 집값 올라간다고 합니다. 핵심적으로는 매도자들이 아무리 가격을 올리더라도 매수자들이 사주지 않으면 안 됩니다. 결국에 중요한 거는 수요 사주는 사람들 장사를 하려면 사준 사람들이 알맞은 가격이 돼야지 내가 팔고 싶은 가격에 비싸게 팔면 안 되잖아요. 장사가 그런 것처럼 수요 부분을 생각을 해야 됩니다.
근데 정부에서 저런 식으로 공급이 부족하다고 자꾸 이야기를 하고 재건축을 추진하도록 만들어서 자꾸 멸실을 만들려고 하고 또 저기 GTX 들어온다고 해가지고 또 집값 띄우려고 하고 이렇게 하는 이유는 심리를 자극하는 것 외에는 방법이 없기 때문이에요. 심리를 자극하는 것 외에는 부동산 시장에 유동성을 퍼부어 줄 수가 있는 상황이 아닙니다.
가계부채 추경 GDP 대비 국가부채 특례 보금자리론 TF 연체율
말씀드렸지만 지금은 가계부채가 심각해지면서 내수가 안 돌아가니까 기업 부채도 올라갔습니다. 그러면 이걸 국가 부채로 풀어서 막아 줘야 되는데 추경을 안 했던 이유는 국가부채도 심각하기 때문입니다. 우리나라 GDP 대비 국가부채는 안정적으로 잘 관리가 되고 있다고 하지만 결국엔 나갈 돈이 부채까지 연금이나 이런 것들까지 다 합쳐서 계산을 해보면 기축 통화국 중에서 우리나라가 국가 부채가 1위인 것입니다. 이런 부분을 생각해 보시면 정부에서 쓸 수 있는 돈이 많지가 않습니다. 그래서 지금 정책 모기지도 풀다가 축소를 하고 있는 겁니다. 예산이 한정되어 있는데 대부분의 예산이 신생아 특례로 나가기 때문에 특례 보금자리론을 나눠가지고 원래 보금자리론을 10조만 공급하고 신생아 특례에다가 30조 퍼붓는 겁니다. 주택 수요가 줄었기 때문에 가장 니즈가 강한 수요를 견향합 겁니다.
커뮤니티 같은 거 보면. 슬금슬금 그런 이야기들을 마치 누가 부추기듯이 계속 퍼뜨리고 있습니다. 집값이 떨어질 때 조용히 있다가 신생 같은 게 나오고 막 청년 드림 통장 나오고 그러니까 전세 계속 이사 다니면 불편하지 않나 한 번 내 집 가지면은 돈이 많이 들든 뭘 하든 일단은 주거 안정성이 너무 좋기 때문에 절대 전세로 돌아가고 싶어지지 않는다. 이런 글들이 갑자기 어마어마하게 퍼지기 시작합니다
여론을 만들고 있는 거다라고 보입니다. 아까 말씀드렸듯이 GTX는 총선용 그다음에 집값 떨어지는 거 심리로 어느 정도 방어하고 더 많이 나오는 금매 줄이고 또 한 가지 SOC 추진해 가지고 건설사 터지는 거 막는 것뿐입니다. 가장 지금 핵심은 건설사들이 터질 수밖에 없다는 겁니다. GTX는 추진이 잘 되겠어요 143조 중에서 75조가 민자에서 나오는 건데 그럼 현재 건설되고 있는 그런 현장들이 버티기가 힘든 게 현실입니다.
그런데 지금 TF 연체율이 어마어마하게 올라가면서 정부에서 나온 건 3천 개 사업장 위험 등급 매겨서 충당금 차등화한다입니다. 그러면 등급이 낮은 곳들 같은 경우는 충당금을 더 많이 쌓아야 되는데. 충당금을 더 많이 쌓기 위해서는 방법이 두 가지가 있는데 하나는 대출을 축소하고 예금을 늘린다 그리고 채권을 발행한다입니다. 채권을 발행하든 대출을 축소하든 예금을 늘리든 모두 시중금리를 올리는 정책이 될 것입니다. 시중금리를 못 올리니까 예금 수요는 빠지게 되고 앞으로 대출받기 더럽게 힘들어집니다. 2 금융권의 파이가 커지게 되고이자는 증가됩니다. 거기에다 건설사들 무너지고. 분양 시장도 어두워지니 분양가가 떨어질 수밖에 없죠. 모든 정책들이 더 이상 돈을 풀 수 없기 때문에 심리라도 띄우려는 의도가 아닌가 싶습니다.