1 주택자 자산 늘리기 현실점검
1 주택님들은 어떻게 자산을 늘려가면 되는지에 대해서 고민을 많이 하십니다.
아마도 비슷한 고민을 가지신 1 주택자인 분들이 많으실 것 같습니다.
그래서 오늘 내용이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 예를 들어서 분양받은 지 15년이고
어차피 이집은 깔고 앉은 돈이라는 생각이 들고 또한 상급지로 가려면
대출도 2억에서 3억 정도 받아야 되는 상황입니다. 당분간 빚 갚느라 시드 모으는
속도도 느려질것 입니다. 투자로 자산을 불려 가고 싶은데 몇 년 후 상승장이 오면
그때 다시 팔고 다시 이사 해야하는지 아니면 투자해야 하는지가 고민이라고
가정을 해봅니다
예를 들면 지금 1주택자인데 자산을 더 불리고 싶은 마음 상태입니다.
근데 1주택의 가장 큰 단점 장점과 단점이 있는데요. 일단 장점은 내가 내 집에 산다
아무 눈치도 보지 않는다. 마음이 편하고 인테리어도 마음대로 할 수 있다입니다
단점 단점은요. 만약에 내가 5억짜리 집을 샀다면 대출이 있든 었든 어쨌든
돈을 깔고 있어야 합니다 상승장에 올라도 당장에 돈이 들어오는게 아닙니다.
그래서 내 수중에 돈이 들어오지 않는데 그냥 기분만 좋은겁니다
비범한 주택 상급지 업그레이드 전략
자산을 더 불리고 싶다면 일단은그 불편함을 감수해야 된다고 생각합니다.
1 주택자가 자산 늘리는 방법은 두 가지 방법이 있어요.
일단 상급지 갈아타기 한다. 즉, 자산을 더 좋은 걸로 바꾸는 작업입니다
근데 만약에 내 마음속에 나는 그래도 집이 한 채가 아니라 두 세채 았었으면
좋겠어라는 마음이 있다고 하면 이때는 다른 선택으로 가야 됩니다.
일단 투자랑 실거주를 완전히 분리를 시켜야 됩니다.
먼저 생각할건 내가 내 집에서 안 사는 거죠. 그냥 월세를 사는 겁니다
전세는 목돈이 들어가고 전세자금 대출을 받는다면 주택 늘리는데 한계가 있습니다.
그래서 투자를 하시는 분들은 월세를 삽니다. 그리고 투자를 하는 거죠. 이렇게
집을 2채까지는 늘릴 수 있습니다. 지금 세제 기준으로 3주택부터는 취득세 중과가
있습니다. 그래서 집을 3채 이상 늘리기가 상당히 부담이 됩니다.
현재 세제 기준으로는 두 채까지는 괜찮습니다. 그래서 두 채를 갖고 있는 게
상승장이 왔을 때 훨씬 많이 오를 수 있습니다. 근데 여기에 전제조건은
괜찮은 물건이 있어야합니다 . 수요가 있는 물건을 잘 사야 된다는 의미입니다
상급지 교체의 절대 전제 조건이라고 생각합니다. 시드를 계속 모으고
또 대출을 좀 활용해 가지고 아파트를 더 좋은 걸로 바꾸는 작업은
반드시 필요하다고 생각합니다.
근데 언젠가 한계가 옵니다. 이런식으로 주택만으로 자산을 계속 늘리는 데는
한계가 있습니다. 왜냐하면 취득세, 중과도, 종부세등 부담이 있기 때문에
우리가 주택으로만 한없이 늘리는 건 힘들 수 있습니다.
비주택 법인 전략 과 대출 활용
일단 종목을 분산하는 전략입니다. 아파트는 2채를 소유한 상태이고
여기에 비주택 같은 투자를 같이 접목을 시키는 전략입니다
이것도 정책이 바뀌고 세제가 바뀌면 이게 바뀔 수 있지만
현재 세제 기준으로는 저는 이게 가장 적합하다고 생각합니다.
비주택을 매수할때 개인 사업자로 매수할 수 있고. 법인으로도 매수 가능 합니다.
개인 사업자는 종합소득세 신고를 해야하는데 소유하고 있는 재산이
수익에 대한 종합소득세를 많이 내야합니다
법인은 개인의 자산이 있어도 종합소득세는 별개입니다
우리가 막연하게 법인에 대해 알고있는 선입견처럼 어렵지 않습니다
그러나 주택구매시 법인은 개인보다 더 안 좋습니다. 법인으로 주택을 사면
취득세가 12%예요.그리고 종부세가 발생합니다. 오히려 주택은 법인보다는
개인으로 매수하는게 유리합니다. 상가나 비주택 매수 시 법인이 유리합니다
개인은 취득세가 4.6%에 종합부가가치세가 발생하지 않습니다.
법인의 또하나의 장점은 대출입니다. 신생법인으로 1년 정도밖에 안 됐을 때는
대표 개인의 신용도를 봅니다. 근데 1년이 지나면 이 법인의 수익을 봅니다.
상가를 사든 뭔가 투자를 해가지고 월세등이 소득으로 인정이 됩니다.
그래서 이게 일정하게 발생하면 수익으로 인정 때문에 대출을 잘해줍니다.
대출은 개인으로 받는 대출은 제한이 많습니다. 그러나 법인은 유리합니다.
상가를 예를 들면 대출이 60%에서 많게는 80%까지도 가능합니다.
개인괴 법인으로 명의를 분산할수록 매수 할수있는 기회들이 많아집니다.
그래서 전문 투자자들은 정책의 변화에 맞춰서 아파트만으로는 자산구축의
한계를 느끼고 비주택 투자를 늘리고 있습니다
지금같은 불경기 시기에는 상가들이 금매로 많이 나오고 있습니다
일반거래와 경매로 매수할 수 있고 매수가가 좋은 물건들이 있다면
법인을 활용해서 상가 투자에 관심을 갖고 주의 깊게 봐야 합니다
그런데 아파트에만 치중하면 이런 기회를 놓치게 됩니다.
매수 종목을 분산하면서 투자를 해야합니다,
또한 시드머니를 만드는것이 한계가 있어요. 1억의 시드머니가
몇 년이 걸릴지 모르는데 투자를 손 놓고 있을 수 없습니다.
그래서 시드머니 와 대출을 같이 고려해서 생각을 해야 합니다.
당장은 금리가 너무 높기 때문에 대출 이자가 부담이 되지만
계속 이런상태로 지속되지는 않습니다. 금리에 변화가 옵니다
금리가 낮을 때는 대출을 충분히 활용할 수 있습니다.
그 시기까지 기다렸다가 상가나 비주택을 매수해야 합니다
즉 포트폴리오 투자를 강조하고 싶습니다. 집을 한 채 보다
자산을 늘리면서 절세할 수 있습니다. 우리가 아파트만 해서는
아까처럼 취득세 중과나 이런 것들 때문에 힘들 수 있습니다.
취득세 12% 내는 거랑 4.6% 내는 거랑 정말 큰 차이가 있습니다.
보유기간에도 비주택은 이런 종부세 같은 게 발생하지 않기 때문에
주택을 보유하는 것보다 유리합니다.관점을 넓혀 가시면서
공부를 하는 게 가장 좋다고 생각합니다.
부수입을 만드는 사업을 하자
세번째는 결국 사업을 해야 한다는 부분입니다. 왜냐하면 1 주택자든
다주택자든 대부분은 급여 소득자 입니다. 그래서 이런 분들은 급여가
한정되어 있습니다. 급여를 많이 받고 싶다고 해서 원하는 만큼 많이
받을 수 있는 게 아닙니다. 반면이 사업은 얼마든지 소득을 원하는 만큼
벌 수가 있기 때문입니다. 대단한 사업체를 운영해야 된다는 의미가 아닙니다
요즘은 온라인이 활성화되어있기 때문에 할 수 있는 온라인 사업이 많습니다.
예를 들면 쿠팡 파트너스나 스마트 스토어도 할 수 있고 블로그나 유튜브
운영을 해서 소득을 낼수가 있습니다. 급여는 급여대로 받고, 추가적으로
발생하는 소득을 만들수 있고, 시드를 계속적으로 키워 갈 수가 있습니다.
부동산에 계속적으로 투자하고 공부하고 있지만 결국 사업을 같이 해야지
이 사업소득을 부동산에 투자해서 자산을 더 빨리 불릴 수가 있습니다.
월급만으로 돈을 모으는 데 정말 한계가 있기 때문입니다.
전략의 포인트를 정리 하자면
가장 중요한 포인트는 자산을 늘리는 현명한 투자는 재산을 깔고 있지 말고
1 주택자인 분들은 상급지 업그레이드 전략을 도전하시고, 자산을 늘리고 싶다면
투자와 실거주에 분리해서 자산을 늘려야 한다는 겁니다.
자산을 늘리는데 지금 세제 기준으로는 아파트는 2채 정도가 적당합니다.
그리고 세금적인 부분을 언급했습니다. 그래서 법인으로 비주택 투자를 해서
명의를 분산해서 절세전략으로 자산을 불릴 수 있습니다.
그리고 사업에 대한 부분입니다. 사업이라고 해서 거창한 게 아니라
누군가를 상담해주는 작은 사업도 가능하다고 말씀드렸고 이걸 통해서도
부수익을 창출할 수 있습니다. 결국 우리는 건물주가 되어 자산과 월세를 받고
시세차익과 매매수익을 보장받는 경제적 자유를 이루어 보자는 저의 생각입니다