약세라는 전망은 기회의 핵심을 흐린다
전망이라는 걸 알고 있다면 일반적으로 재산증식에 도움이 될 거다라고
생각합니다. 그런데 결과는 그럴 수도 있고 그렇지 아닐 때수도 있습니다.
왜냐하면 전망이 갖고 있는 의미는 전체적이고 평균적이란 것을 내포하고
얘기하는 경우가 많습니다. 물론 전체적으로 크게 하락하는 때라든지
전체적으로 크게 오르는 때라든지 이런 때 들은 그런 전망이 의미가
있을 수 있어요. 그러나 지금같이 약간 개별적으로 움직이는 때는 오히려
전망이라는 게 독이 될 수가 있습니다. 왜냐하면 평균적으론 크게 변화가 없다면
전망이라는 관점에서는 오르거나 내 리거 나가 없다는 겁니다. 그러나
어떤 부류는 굉장히 많이 오를 수가 있다는 겁니다. 만약에 전망을 믿고
안 오를 거라고 생각하고 생각 없이 기다렸다면 아무 일도 벌어지는 일이
없을 겁니다. 분명히 시장에서는 어떤 일이 일어났고 기회를 잃었다는
의미도 됩니다. 현실에서 전체적인 시장 전망을 해보자면 2024년 올해도
전체적인 부동산 시장의 흐름은 약세장이 지속된다 라는 걸 예측할 수 있습니다.
그런데 약세장이라는 것은 기운이 약하다는 것뿐입니다. 하락장만이 올거란건
아닙니다. 물론 이 약세이기 때문에 모든 것들의 상승하는 기운이 약하다고
볼 수 있습니다. 제한된 것들만 오르긴 하는데 문제는 이 제한된 것들이라는 것이
선호도가 높습니다. 이런 것들이 완만하게 조금씩 계속 오른다는 겁니다.
아주 작게 조금 오르는 것도 중요합니다. 그래서 우리는 저축 시에는 조금이라도
금리 높은 금융 상품은 찾으러 돌아다닙니다. 대출 시는 금리 0.1%라도 낮은 것을
찾습니다. 부동산에서 약간 오른다는 거는 기본 단위가 작지 않습니다.
약세라는 것으로 간과하고 절대 무시하면 안 됩니다.
상승장과 약새장에서 전세가와 매도가 차이
정석적으로 전세가가 상승을 해가면서 매도가도 밀어 올립니다. 조금씩 완만하게
매가가 계속 상승합니다. 그러나 약세장에서는 전세가는 항상 매가를 상승시키지 것은
아닙니다. 약세장에서는 전세가가 올라가도 매가가 움직이질 않습니다.
이것이 약세장의 모습입니다. 요즘이 그렇습니다. 약세장이기 때문에 전세가 상승으로
매가는 올라가지 않습니다. 그러나 앞으로 예측은 전세가가 올라가면 매가는 상승합니다.
역으로 매가가 올라갈 지역은 전세가가 많이 올라갈 수 있는 지역이라고 말할 수입니다.
그럼 전세가는 어느 지역이 올라갈까요? 일반적으로 물량이 없는 데가 많이 올라갑니다.
기존 물량이 거의 없고 신규 물량 또한 거의 없는 지역은 전세가가 강세로 갈 것입니다.
전세가가 강세로 간다면 매가가 상승하게 됩니다. 역으로도 성립이 됩니다 좋은 지역이라고
하더라도 물량이 많은 지역은 전세가가 약세입니다. 그러면 매가를 못 올립니다.
매우 중요한 얘기입니다. 왜냐하면 강세장 때는 전세가가 매가를 올립니다. 좋은 지역의
새 아파트는 전세가가 약세라도 매가가 올라갑니다. 그게 강세장 때의 특징입니다.
그러나 약세장은 안 그렇습니다 이게 매우 중요한 포인트라는 겁니다. 미래에 오를 부동산을
찾고 싶다면 2024년 올해에는 어느 지역이 전세가가 강하게 가는가 어디가 전세 물량이 없는지
이걸 보시고 도전하는 한 해가 되셔야 됩니다
금리와 전세가에 따른 매수와 매도의 타이밍
보통은 금리가 인하되면 전세가가 상승합니다. 그러나 너무 당연한 얘기이지 만은 않습니다.
금리가 인하하면 매가는 상승할 수 있습니다. 그러면 금리가 인하하면 전세가가 상승한다고
예상이 됩니다. 그러나 과거에 그런 적이 없었습니다. 그러나 이제는 금리가 인하하면 전세가가
상승합니다. 왜냐하면 전세대출이 이제 대중화가 되었기 때문입니다.
전세대출이 이렇게 대중화가 된 게 오래된 전통이 아닙니다. 불과 4~5년 정도밖에 안 됐습니다.
여기서 전세가가 오르는 이유가 금리 인하로 전세자가 부담이 없어지기 때문이라고 생각을
할 수 있습니다. 타당한 추측이 맞습니다. 전세가가 올라갑니다. 왜냐하면 매도가라는 것은
매도자와 매수자가 흥정을 하는 겁니다. 이 흥정의 합의점이 계약의 매도가가 결정이 됩니다.
매도자가 힘이 세다라는 전제하에 보면 매수자가 따라올 수밖에 없습니다. 반대로 매수자가
주도권을 갖고 있다면 매도자가 따라갈 수밖에 없습니다. 그러면서 가격이 만들어지는 겁니다.
그래서 하락장의 발생도 그렇습니다 매수자가 없으니까 하락하는 것입니다. 이게 가격의 원리입니다.
전세가도 마찬가지라는 겁니다. 전세가는 소유주와 세입자 간의 힘겨루기입니다. 그것을 통해서
가격이 결정이 됩니다. 그러면 소유자는 소액이라도 더 받기 위해 흥정에서 승리하려 합니다.
세입자 입장도 마찬가지입니다 소액의 이 자라도아 끼려고 합니다. 이 흥정에서 끝까지 버텨내는
힘은 소유자가 힘이 강합니다. 왜냐하면 소유자와 세입자는 서로의 소액일지라도 득을 얻기 위해
흥정을 하는데 계속 버티다 보면 결국 세입자가 집니다. 그 결과 전세가가 올라간다는 얘기입니다.
전세가가 올라가는 건 매우 중요합니다 왜냐하면 매가가 올라가기 때문입니다.
전세가의 상승과 하락은 금리 인하와 맞물려 있습니다. 금리 인하의 시기에 따라서 매도가격이
결정이 된다고 보면 됩니다. 이 시기를 찾는 것이 포인트입니다. 부동산 시장이 올라갈 타이밍은
금리 인하 시점이 되면 부동산이 올라갑니다. 언급란 것처럼 매도가 상승의 메커니즘은 전세가가
밀어 올리면서 매가를 밀어 올리는 형태가 됩니다. 특별히 이런 현상이 나타나는 데는 물량이 없고
전세가가 강세로 가는 곳이 매가가 많이 올라가는 지역이 될 것입니다.
이것이 2024년도 부동산 시장의 포인트입니다. 또 여기서 한 가지 중요한 게 있습니다.
금리 인하 여부에 따라 달라진다고 했는데 올해 거의 금리 인하는 기정사실화 돼 있습니다.
언제 될지만 모릅니다. 그리고 전세가가 강세로 갈 때 물량이 없는 지역도 정해져 있습니다.
만약에 매수를 생각하는 사람이라면 매수 타이밍은 지금이라고 생각합니다. 금리 인하가 되기 전에
해야 되는 겁니다. 반대로 매도자의 타이밍은 금리 인하가 나온 다음입니다. 전세가가 강세로
갈 지역을 갖고 있다면 그때 매도하면 됩니다. 반대로 전세가가 강세로 갈 지역이 아니라면
기회가 왔을 때 언제라도 매도해야 된다고 결론을 내릴 수 있습니다.