임대사업자 주택 추가 매입과 매각 혜택
주택을 취득세 면제와 불이익 없는 청약 자격으로 매입할 수 있도록 정부가 발표를 했습니다.
이것이 다세대 다가구 지원 3종 세트에 대한 내용입니다. 대상은 지금 다세대 다가구 주택을
소유한 소유주 그리고 3채 이상 보유한 다주택 임대 사업자입니다.
내용은 임차인 소형 저가 주택 매입 시 혜택입니다. 그리고 보유 기간 내에도 등록 임대사업자의
소형 저가 주택 양도를 허용합니다. 2024년 중에 LH 등이 구축 다세대 다가구 주택 1만 가구
이상을 매수하기로 발표했습니다. 내용을 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.
집주인의 임대사업자 규제를 풀었습니다. 등록 임대주택을 3채 이상 보유한 주택 임대사업자가
여기에 해당이 됩니다. 등록 임대주택을 3채 이상 보유한 임대사업자가 의무 임대기간을 채우지
않아도 됩니다. 원래는 의무기간이 10년입니다. 만약에 8년 내지 10년 이 기간을 지키지 않고
매각을 하게 되면. 과태료가 부과됩니다. 과태료의 금액은 한 호당 무려 3천만 원의 과태료를
부과하고 있습니다. 과태료뿐만 아니라 혜택을 받았던 취득세 감면 혜택, 또 재산세 감면 혜택,
종부세 합산 배제 그리고 거주주택 비과세 이런 혜택들이 모두 다 취소가 됩니다.
그런데 이런 불이익을 받지 않고도 한 채를 팔 수 있게 됐습니다.
대상은 한국토지주택공사 또 서울주택도시공사 등 지역주택공사에 팔 수 있습니다.
매수 시에 조건이 있습니다. 양도 대상은 전용 60 제곱 이하 또 취득가액은 2억 원 이하
수도권은 3억 원입니다. 그리고 3호 이상 등록한 임대사업자가 그중 1개를 팔 때입니다.
여기에 아파트는 안타깝게도 적용이 안 됩니다.
2 주택 임대인의 주택 매각 시 혜택
세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 경우 때문입니다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족하면
지금 서울 수도권에 있는 다세대 다가구 주택에 세입자가 바뀌게 될 때 기존 보증금이 만약에
전세 보증금이 1억이면 그 1억을 다 못 받는 곳이 거의 절반이 넘습니다. 대부분 낮아졌기 때문입니다.
보증 비율이 낮아지면서 지금 1억 받던 전셋집이 1억이 안 되기 때문입니다. 그래서 임대인 입장에서는
이 돈이 없으면 돌려줄 수가 없기 때문에 집을 한 채 판매해서 돌려주라는 의미입니다.
또 하나의 취지는 주택 임대사업자 매물이 시장 사정으로 움직임이 없이 묶여있을 때 경우입니다.
매각 시에 발생할 수 있는 여러 가지 불이익이 생기게 됩니다. 그런 매물들을 매수해서 합리적인 가격에 풀려는 취지입니다.
다시 한번 정리해 보겠습니다. 혜택은 등록 임대사업자가 LH 또는 지역주택공사에 주택을 매각할 때입니다
제외대상인 소형 또는 저가 주택 아파트는 포함되지 않습니다. 한 호를 양도할 경우는 허용이 됩니다.
의무기간 내에 팔아도 과태료 기타 불이익은 없습니다. 이런 이유로 매각을 못하는 분들은 잘 활용하시기
바랍니다
2 주택자의 과태료 종부세 재산세 종합부동산세 종부세 혜택
또 하나의 혜택은 2 주택자가 한 채 추가 매입 시에도 1 주택자로 간주해 준다는 뜻입니다.
그 이유는 지방 인구가 많이 감소를 저지하기 위해서 이런 혜택을 마련한 것입니다.
기존 1 주택자가 인구 감소 지역에서 주택을 한 채 신규 매입할 때 1 주택자로 간주한다고 합니다.
그래서 보유세인 재산세 종부세도 혜택이 있습니다. 매각 시에도 양도세에 관한 인센티브를 주겠다고 합니다
혜택 내용을 보겠습니다. 1 주택자처럼 혜택을 받을 수가 있습니다. 그래서 인하된 재산세를 적용받습니다.
종합부동산세 12억 원까지 공제를 받습니다. 그리고 인구 감소 지역에 집을 추가 구입 시 혜택이 있습니다
2 주택자가 주택을 매각할 때 1 주택자처럼 양도가 12억 이하면 양도세를 내지 않아도 됩니다.
2 주택자가 추가 주택을 매입 시 이 혜택을 받으려면 반드시 인구 감소 지역에 있는 주택을 매입하셔야 됩니다.
인구 감소 지역 지정 결과 89개 지역에 있습니다. 서울 수도권 기타 광역시는 제외입니다.
대부분의 지방 도시들이 인구 감소 지역에 해당이 됩니다. 비 인구 감소 지역 대체로 서울 수도권입니다.
2 주택자인데 인구 감소 지역 89개 지역 중에서 주택을 추가매입 후 기존에 먼저 갖고 있던 주택을 팔 때
다양한 혜택을 볼 수 있다고 했습니다. 양도가액 12억 이하까지는 차익에 대해서 비과세를 적용받을 수 있고,
보유세인 재산세 종부세 혜택도 있습니다
무주택자의 주택 매입 취득세 면제와 청약 혜택 인정
취득세 감면 무주택자의 지위를 유지해 주는 혜택입니다. 해당조건을 충족할 때 혜택을 받을 수 있습니다.
전용면적 60제곱 이하의 저가 주택에 거주 중인 임차인 세입자에게만 해당이 되는 혜택입니다. 임차인이 현재 살고 있는 주택을 매입할 경우입니다.
단, 세입자는 해당 주택에 1년 이상 거주를 한 자로 주택을 한 번도 가진 적 없는 무주택자일 때 가능합니다.
위의 조건에 따른 그 조건은 전용 60 제곱 미만 소형이면서 취득가액은 2억 원 이하, 수도권은 이제 3억 원까지 가능합니다. 여기도 마찬가지로 아파트는 포함되지 않습니다.
이런 분들이 이런 주택 구매 시에 받을 수 있는 혜택이 있습니다. 먼저취득세 100% 감면을 해줍니다. 단 200만 원까지입니다. 올해에 한해서 감면을 받을 수 있습니다. 그리고 또 하나 주택 청약에서 무주택자 지위를 인정받을 수 있습니다.
즉 아파트를 내가 청약할 때 무주택자로 인정해서 불이익을 없도록 한다는 뜻입니다. 내용을 다시 보면 아파트를 분양받는 등 다른 주택을 매입하더라도 생애 최초 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 지방세특례제한법 개정 때문에 국회 통과가 관건입니다. 통과가 되면 취득세를 두 번이나 감면받는 혜택을 볼 수가 있습니다. 수도권에서 내가 2억 5천만 원짜리 주택을 살 경우 취득세 또 지방교육세 포함해서 약 275만 원이 되는데 200만 원을 감면받기 때문에 75만 원만 내면 됩니다.
만약에 3억 원짜리 빌라를 사게 되면 그중에 330만 원이 취득세인데 이때 200만 원 할인받고 130만 원만 내면 됩니다. 이것에 대해서는 올해 한시적으로 적용을 받을 수 있습니다. 이런 혜택을 받는 취지는 역전세 우려가 큰 다세대 다가구주택 임차인을 보호하기 위해서 만들었다 합니다. 올해 1년간 한시적으로 시행이 된다고 합니다.
정리하면 전용 면적은요 60 제곱 이하일 것 또 취득가액은 수도권은 3억 원까지 지방은 2억 원까지 가능합니다. 조건은 해당 주택에 1년 이상 거주한 무주택자일 때 가능합니다. 이때 임차인이 생애 최초 주택을 취득할 경우에 해당이 됩니다.