신생아 특례 대출 금리와 보금자리론 개편 비교
2024년 공사와 기금의 대출이 어느 정도 윤곽을 잡아가고 있습니다.신생아 특례 대출의 금리 발표 소식과 보금자리론 개편 그리고 매매와 월세 중 무엇을 고르면 좋을지 한번 살펴보도록 하겠습니다.주택 담보대출은 1월 29일부터 시작되는 신생아 특례대출, 1월 30일부터 시작되는 개편 보금자리론 기존에 있던 디딤돌 대출 입주 단지를 위한 집단 대출 이렇게 구성되어 있습니다.이 중에서 먼저 신생아 특례대출부터 살펴보도록 하죠.신생아 특례대출에 대해서는 이미 2023년 12월 28일에 발표된 바가 있습니다.조건은 2023년 1월 1일 이후 출생아를 둔 출산 입양 가구에게 대출을 지원해 줍니다.부부 합산 연소득이 1억 3천만 원 이하 일정 금액 이하의 순자산 보유액 요건을 갖추면 최저 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.주택 가격은 9억 원 이하 전용면적은 85제곱미터 이하로 기존에 있던 디딤돌 대출의 상위호환이라고 할 알 수 있겠습니다.대출 한도는 최대 5억 원으로 일반적으로 LTV 70%를 적용하며 생애 최초의 경우 LTV 80%를 적용받습니다. dti는 60%를 봅니다.DSR을 안 보는 것이 좋아 좋다고 하겠습니다.대출 만기의 경우에는 10년 15년 20년 30년으로 구성되어 있습니다.가장 유리한 30년을 받으실 거라 생각합니다.
신생아특례대출의 금리 경쟁력
신생아 특례 대출 금리의 경우에는 상당히 파격적입니다.소득과 대출 기간에 따라 금리를 조절했습니다.소득 조건의 상한 인 1.3억 원 이하더라도 연 3.3%에 비해 현재의 코픽스 금리나 집단대출 금리와 비교해 봐도 경쟁력이 있어 보입니다.보금자리론의 소득 기준인 7천만 원 정도라면 30년 금리는 연 2.7% 수준으로 신생아 특례대출은 보금자리론보다 훨씬 경쟁력이 있다고 하겠습니다.이 특례금리가 5년 동안 지원되기 때문에 5년 내에 추가 출산을 한다면 특례금리가 연장되고 그렇지 않다면 최저 수준으로 가산되겠습니다.중요한 점은 일단 5년 동안은 굉장히 저렴한 금리로 대출을 이용할 수 있다는 점입니다.여러분은 어차피 통계적으로 8년 안에 집을 팔게 될 것이고 내일 일도 모르는데 5년 뒤에 일을 벌써부터 고민할 필요가 없습니다.지금 싸다는 게 중요한 겁니다.
최대 5억 원의 대출 한도 이걸 역산해 보면 LTV 70% 기준으로는 7억 2천만 원 LTV 80% 기준으로는 6억 2500만 원입니다. 다시 말해 일반적인 경우 LTV 70%라면 7억 2천만 원의 집을 매수할 때 최대 5억 원의 대 활용하여 2억 2천만 원의 현금으로 집을 살 수 있다는 뜻이며 생애 최초의 경우 LTV 80%라면 6억 2500만 원의 집을 매수할 때 최대 5억 원의 대출을 활용하여 1억 2500만 원의 현금으로 집을 살 수 있다는 뜻입니다.그만큼 레버리지를 잘 활용할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이 되겠습니다.이러한 신생아 특례를 활용해서 집을 살 때 적용을 해야 합니다.
연소득 7천만 원의 생애 최초의 경우 금리 2.7%를 적용받아 30년 체증식으로 최대한도 5억 원을 실행하면 월 상환액은 107 2만 5천 원입니다.매매 가격이 6억 2500만 원이 최대이고 현금이 더 있다면 그 이상을 살 수 있겠지만 효율적으로 집을 매수한다고 하면 필요한 현금은 1억 2500만 원에 월 상환액은 113만 원이 되겠습니다.동일한 조건에서 매매 가격 4억 원 정도의 집을 사기 위해 대출을 3억 2천만 원 정도 실행하면 월 상환액은 72만 원이 되겠습니다.그러니까 필요한 현금은 8천만 원 월 상환액은 72만 원이 됩니다.이 정도면 현금이 조금 더 들어간다 뿐이지 웬만한 4억 원대 전용 84 아파트 월세 가격보다 저렴한 수준이라고 할 수 있겠습니다.돈을 보태면 2년마다 돌아오는 만기의 고통에서부터 해방될 수 있습니다. 신생아 특례는 엄청난 이익입니다.
보금자리론 개편내용과 디딤돌대출과 비교
개편되는 보금자리론 한번 살펴보겠습니다.2024년 1월 25일에 보도자료에 의하면 2023년에 부동산 시장 주역이었던 특례 보금자리론이 막을 내리고 보금자리론이 개편되어 공급됩니다.우선 조건은 주목해 볼 만한 부분이 몇 가지가 있습니다.신생아 출산 가구 1자녀 가구 2자녀 가구가 추가되었습니다.신생아 특례가 역차별이다 이런 지적이 나오니까 보금자리론에서 1자녀 2자녀를 공급하는 모습입니다.근데 다자녀 기준이 2자녀로 하향되었는데 보금자리론에서는 여전히 다자녀가 3자녀부터라고 나옵니다.정책의 시차를 볼 수 있습니다.연 소득은 7천만 원이 기준입니다.신혼 가구의 경우 8,500 원 1자녀 가구의 경우에는 8천만 원 2자녀 가구는 9천만 원 다자녀 가구는 1억 원입니다.소득 여건은 개편이 아쉽습니다.소득 한도 1천만 원 더 받으려고 아이를 낳는 집은 없을 것이라고 장담합니다.
대출 한도는 3억 6천만 원입니다. 다자녀 가구 전세 사기 피해자는 4억 원 생애 최초는 4억 2천만 원입니다.한도는 줄었습니다. 대출 만기는 현행과 같이 최대 50년입니다.기존 40년 만기의 경우 만 39세 이하 또는 신혼가구 기존 50년 만기의 경우 만 34세 이하 또는 신혼가구 규정이 있었는데 이번에는 신혼가구의 제한이 걸리게 되었습니다.40년 경우에 신혼 가구 만 49세 이하 50년의 경우에 신혼 가구 만 39세 이하로 제한이 걸리게 되었습니다.주택 가격의 한도는 6억 원입니다.기존의 특례 보금자리론이 9억 원이었던 것을 감안해 본다면 6억 원은 조미한 금액이다라고 할 수 있습니다.LTV는 70%이고 생애 최초는 LTV 80%고 dti는 60%가 되겠습니다.가장 중요한 금리의 경우에는 기본금리가 4.2~4 5% 나오겠습니다.신생아 특례나 디딤돌 대출에 비하면 보금자리론 개편되더라도 금리가 높은 것이 사실입니다.이 정도면은 코픽스보다 높은 수준인데 물론 우대 금리를 적용하면 조금 나아질 수 있습니다.일반적인 한도 3억 6천만 원 LTV 70%로 역산하면 5억 1400만 원이고 생애 최초 한도인 4억 2천만 원 LTV 80%를 역산하면 5억 2500만 원입니다.
보금자리론 적용과 집단대출과 비교
그럼 이제 보금자리론 적용해 보겠습니다.5억 1400만 원의 집을 사기 위해 LTV 70%를 활용해서 3억 6천만 원의 대출을 받으며 필요한 돈은 1억 5,400만 원에 126만 원 원리금이 들어가겠습니다.5억 2500만 원의 집을 사기 위해 LTV 80%를 활용해서 4억 2천만 원을 대출받으면 필요한 돈은 1억 500만 원에 원리금 147만 원이 되겠습니다.생애 최초가 누리는 이득은 들어가는 현금이 적어지는 것이라고 하겠습니다.
근데 확실히 보금자리론은 아쉽습니다.디딤돌이 훨씬 더 유리해 보입니다.보금자리론의 유익은 대출 한도라고 해야겠고 디딤돌 대출의 유익은 대출 금리라고 확실히 디딤돌 쪽이 저렴합니다.만약 신혼가구 2자녀 이상 가구이시라면 5억 원 주택 가격은 충분히 디딤돌 대출로 접근하실 수 있으니 여러분 어차피 채증식 받으실 거 만기는 조금 무시하시고 디딤돌부터 검토해 보시는 것이 좋겠습니다.
요즘은 집단대출 금리 3~4% 정도에다가 대환 대출에 현금 지원까지 들어가고 있는 형편입니다.사실상 집을 이미 산 사람들이 많고 그 대출을 대환으로 이끌어내어 그 수수료로 유동성을 확보하려는 경향도 눈에 보입니다.주담대 금리의 기준이라고 할 수 있는 코픽스도 약간 하향하는 모습을 보여주고 있습니다. 그렇다고 엄청나게 파격적인 수준은 아니겠습니다.단지 신생아 특례 저출산 극복을 위한 목적이라기보다는 2023년 2024년 출산한 세대에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람으로 공급했다고 보입니다.지갑도 얇아지는 경기에 집은 언감생심 되는 경우도 보게 됩니다.그래도 신생아 특례 같은 이득 대출은 챙겨가셨으면 하는 바람입니다. 이렇게 공사와 기금에서 제공하는 대출을 살펴보았습니다.