최고의 입지분석 임장의 종류와 부동산 임장 잘하는 법
부동산 임장이라는 용어는 일본식 표현이라고 합니다. 우리 말로는 현장 답사 정도가 됩니다. 근데 이 임장도 세 가지 목적으로 분류를 해야 임장에 대해 좀 감이 오실 것 같아서 대략적인 설명을 드리겠습니다. 임장 중에서 부동산 임장할 때 어떻게 해야 하는지를 알려드리겠습니다.
입지 임장과 아파트 임장 단지 임장
우선 입지 임장입니다 내가 집을 사려는 혹은 전세를 사려는 지역의 전체적인 큰 그림을 보러 가는 겁니다. 이 지역의 큰 상권은 어디에 있는지 그 상권의 느낌은 어떤지 학원가는 어디에 있는지 그 지역 그 동네 사람들의 느낌은 어떤지 전체적인 분위기와 입지를 본다고 생각하시면 됩니다. 그래서 입지 임장을 할 때는 임장 동선을 그리고 가시는 게 좋습니다. 카카오 맵이나 지도를 켜고 내가 가려는 동네를 검색해서 거리 재기 기능을 통해 대략 동선을 짜고 가시길 추천합니다. 이렇게 대략 준비를 하고 나서 실제로 그 동네에 가서 큰 부담 갖지 마시고 일단 돌아봅니다. 메인 상권이 있는 지역에 도착하면 검색해서 맛집도 한번 들어가 보시거나 카페에 가서 가볍게 커피 한 잔 하셔도 됩니다. 그러면서 전체적으로 어떤 동네인지 감을 잡아나가는 겁니다.
어떤 분들은 차로 한 바퀴 돌려고 하는 경우도 있는데 걸어보시면 알 수 있습니다. 차로 대충 지나치는 것과 실제로 그 동네를 걸어보는 건 임장을 하고 나면 기억에 각인되는 게 천지 차이라는 걸 깨닫게 될 겁니다. 마치 그 동네 사람처럼 직접 걸어보시는 걸 추천드립니다. 그러고 나서 아파트 임장 또는 단지 임장을 합니다. 이건 내 집 마련 혹은 투자를 하려는 동네에 있는 아파트들을 하나씩 방문해 보는 겁니다. 아파트도 세대수에 따라 연식에 따라 그리고 위치에 따라 다릅니다. 그런데 실제로 가보면 현장에서만 보이는 것들이 많습니다. 네이버 부동산이나 호갱노노 같은 부동산 어플로는 한계가 있는 건 당연합니다. 특히나 내 집 마련하시는 분들은 후보 단지들을 직접 방문해야 되는 건 말 안 해도 공감을 하실 겁니다.
나와 내 가족이 살 거니까 단지가 깨끗하게 관리되어 있는지 조경은 어떤지 구축을 사려는 분들은 계단식인지 복도식인지 복도식이라면 외창이 있는지, 엘리베이터는 한 층에 몇 세대가 함께 쓰는지 지하 주차장은 연결이 되어 있는지 단지 내에 경사가 있지는 않은지 등등 온라인에서 소품을 팔아서 알 수 있는 것들도 있지만 현장에 직접 와봐야 알 수 있는 것들이 너무 많습니다. 그리고 아파트는 평생에 최소한 한두 번은 거래를 하게 됩니다. 그리고 그 금액도 크고 그러니 단지 보는 것도 좀 익숙해지면 유용합니다.
부동산 임장 장부 물건
정말중요한 부동산 임장입니다. 사실 가장 추천드리는 방법은 내가 내 집 마련이나 투자 용도로서의 후보 지역을 정했다면 입지 임장 아파트 임장 부동산 임장 순으로 순서대로 임장을 해보시는 정석적인 방법입니다. 그렇게 순서대로 하면 사실 부동산을 방문해도 물어보고 싶은 질문들이 많이 생기고 또 사장님과 대화를 이어나가기가 수월해집니다. 부동산이 익숙하지 않으신 분들이 많다는 가정하에 그런 정석적인 방법은 디테일하게 설명드릴 게 너무 많아서 글로 설명드리기가 어렵습니다. 부동산 임장에 국한해서 꼭 아셔야 할 몇 가지만 말씀드리겠습니다.
일단 예약을 하고 부동산에 가시는 겁니다. 가장 좋은 방법이 미리 예약을 하고 가시는 방법입니다. 사전에 내가 알고 싶은 지역이나 단지 동네에 대해 조금이라도 일단 검색을 해보시고 네이버 부동산에서 매물 검색을 하고 나서야 예약을 할 수 있습니다. 예를 들어 내가 성수동에 부동산을 한번 가보고 싶다면 핫플레이스로서 각광받는 곳이니까 그럼 일단 성수동을 네이버 부동산에서 검색을 하시고 직접 가서 보기 전에 한 단지를 검색합니다. 그리고 가장 저렴한 매물 하나를 찾아서 확인해 보시면 관련 부동산이 나옵니다. 그럼 이 부동산에 전화를 걸어서 방문 예약을 하는 겁니다. 집 보는 예약을 하는 거겁니다 혹은 집을 보는 게 부담스러우시다면 전화를 해서 그냥 2단지 혹은 이 근처에 이사 오고 싶은데 언제 부동산 방문 좀 해도 될지를 물어보면 아마 길 가다가 아무 부동산이나 하나 찍어서 들어가는 것보다는 훨씬 이득입니다.
실제 부동산에 가서 저 전에 전화드렸던 사람인데 하고 시작하시면 그래도 부동산 사장님들과 대화의 물꼬를 트기가 훨씬 수월합니다. 예약을 하고 가는 데 있어서 또 하나의 장점은 헛걸음을 하지 않을 수 있다는 겁니다. 지역마다 부동산들이 쉬는 주말이 있습니다. 평일에 방문하는 거면 모르겠지만 직장인들이나 생업에 종사하시는 분들은 주중에 시간 내기가 쉽지 않죠. 토요일같이 주말에 시간을 내서 배우자랑 같이 방문할 수도 있는데 어떤 지역은 토요일에 격주로 쉬는 곳들도 있어요. 예를 들면 분당이 그렇습니다. 미리 예약을 하거나 최소한 전화 한 통 걸어보고 가시는 게 좋습니다.
실제 사려는 느낌을 주셔야 됩니다. 부동산 사장님들은 상승장에서는 거래가 많아 바쁘시고 하락장에서는 거래가 안 되니까 상당히 힘드신 경우가 많습니다. 그런데 그냥 길 가다가 대충 질문이나 하려고 들어왔다거나 등에 빽빽 매고 누가 봐도 공부하러 온 것 같은 티를 내는 사람은 좋아하지 않습니다. 혹자는 투자자들을 부동산 사장님들이 좋아하지 않는다고 하는 경우도 있는데 그렇지 않습니다. 부동산 사장님들이 제일 싫어하는 사람은 안 살 것 같은 사람입니다. 투자자건 실거주자건 전월세를 찾는 사람이건 간에 실제로 사거나 계약을 할 사람같이 보이면 좋아합니다. 그러니까 지금 당장 살 건 아니더라도 적어도 이 지역에 매수를 할 예정이고 그 후보 단지들을 찾는 중이고 찾게 되면 언제든 가계약금을 쏠 것이라는 분위기를 풍기는 게 중요합니다. 부동산에 대해서 잘 아는 사람이건 모르는 사람이건 간에 방문한 사람이 살 사람이면 훨씬 정보도 많이 주시고 훨씬 더 친절하고 세심하게 대해주십니다.
부동산을 잘 모르시거나 많이 안 다녀보신 분들은 네이버에 있는 매물이 다인 줄 알고 있는 경우가 많은데요. 그렇게 하면 절대 금매도 못 잡습니다. 현장에 나가지 않으면 금매라는 건 없어요. 네이버에 올라와 있는 물건도 실제로 부동산을 다니다 보면 막 몇 천씩 내고가 가능한 경우도 많습니다. 특히 지금 같은 하락장에는 더 많은 데 이것을 흔히 장부 물건이라고 합니다. 네이버에 등록하지 않고 그 부동산 사장님 혼자 가지고 있는 물건 그런 것들이 좋은 조건이 많습니다. 네이버에 올리지 않아도 내가 팔 수 있을 정도로 매력적인 물건이므로 임장 가지 않으면 절대 볼 수가 없는 물건입니다.
공통적인 질문 몇 개는 반드시 익히고 가는 게 좋습니다. 제가 처음 부동산 공부를 하면서 부동산에 전화를 하거나 방문을 할 때 질문 리스트를 가지고 다닙니다. 너무 많이 다니다 보니 공통적인 질문들이 생깁니다. 근처 사람들은 주로 어디로 출퇴근하는지 지하철은 가까운지 버스 정류장은 위치와 초등학교 선택이나 중학교 배정에 관한 것들 또 학원가 위치와 주로 어떤 주거 형태의 특징이 있는지와 학생들이 많은지 아이들이 많은지 아니면 신혼부부가 많은지에 대한 질문들입니다. 이런 질문들은 어딜 가건 거의 공통적입니다. 왜냐하면 내가 일산이나 은평구에 있는 부동산에 가면 교통이나 학교가 중요하고 영등포구에 가면 다른 게 더 중요하고 그렇지는 않습니다. 입지 요소는 고정되어 있기 때문에 그런 질문들 몇 가지는 반드시 익히고 가면 부동산에 가서 이야기하시기 훨씬 더 수월하실 겁니다.
부동산 방문 시 편의점에서 커피라도 하나 사서 가시면 좋습니다. 시작부터 뭔가 작은 선물을 받으면 뭐라도 하나 정보를 더 주려고 하기 마련입니다. 로버트 치알디니가 쓴 엄청난 명저 설득의 심리학이라는 책에 나오는 설득의 원칙 중에 상호성의 원칙이란 게 있습니다. 우리가 누군가에게 작은 것을 주면 그걸 받은 사람은 그게 좋건 싫건 부채 의식이 생겨서 갚아야 한다는 의무감에 휩싸인다는 거예요. 우리가 마트에 가면 시식 코너를 늘 볼 수 있는 것도 같은 이유입니다. 이 상품이 정말 맛있으니 한번 드셔보시고 결정의 의미도 있지만 작은 샘플을 공짜로 먹고 나면 부채의식이 생기므로 제품을 사게 될 가능성이 높아지게 됩니다. 상대방에게 어떤 정보를 얻고 싶다면 작은 음료수라도 먼저 건네는 건 심리학적으로도 상당히 현명한 행동인 겁니다.
부동산 사전답사 세부적인 부동산 임장
마지막으로 이 모든 방법이 우선하는 가장 중요한 겁니다. 시작의 어려움을 깨고 일단 나가는 것입니다. 한 10번만이라도 나가서 부동산 몇 곳을 방문해 보는 걸 추천합니다. 어떤 일이건 간에 마찬가지지만 처음에 시작이 어렵지 익숙해지면 정말 아무것도 아닙니다. 빈도가 늘어날수록 점점 더 수월해짐을 느낄 겁니다. 방에서 컴퓨터로 네이버 지도 보고 카카오맵 보면서 파악하는 건 한계가 있습니다. 기억에 잘 남지도 않습니다. 부동산 사장님과 전화로 대화하는 것도 정보 제공에 한계가 있습니다. 가서 얼굴 들이밀고 이야기도 좀 나누고 해야 좋은 정보 좋은 물건도 브리핑해주시고 하는 겁니다. 같은 부동산 투자를 하는 제 지인 중에는 부동산 사장님이랑 너무 친해져서 방문하면 같이 김치찌개도 먹고 커피도 마시고 막 한두 시간씩 이야기 나누다 오는 분들도 있습니다. 그런 분들도 다 처음 만남이 이었습니다. 방문하고 익숙해지다 보니까 그 경지까지 이르게 된 것입니다. 그러니 꼭 직접 한 번이라도 나가보시길 바랍니다.
이렇게 지금까지 임장의 종류에 대해서 간략히 설명드리고 부동산 임장 시 중요한 사항에 대해서 말씀드렸습니다. 정리하자면 임장에는 전체적인 숲을 보는 큰 그림을 그리는 목적의 입지 임장이 있고 그 숲 안에 나무를 보는 아파트 임장이 있고 그보다 더 세부적인 부동산 임장 있다고 말씀드렸습니다. 그중에서도 오늘의 주제인 부동산에 가서 무시당하지 않고 두려움을 없애는 방법인 부동산 임장법 대해 알려드렸습니다. 사람들은 생각보다 귀찮은 것을 싫어합니다. 밖에 나가는 거 내가 익숙하지 않은 거 싫어하죠 그래서 잘 안 합니다. 그렇기 때문에 거기에 사람들이 안 하고 귀찮아하는 그곳에 기회가 있고 돈이 있는 겁니다. 행동으로 옮기는 것이 훨씬 더 내 삶을 바꿀 가능성을 높이게 만듭니다.