청약당첨 후 잔금 치르는 노하우
우리가 잔금 치르는 방법을 알려면 분양가를 납부하는 그 구조에 대해서 먼저 이해를 해야 합니다.우선 계약금 10%는 자납을 하고요.중도금 대출은 60%는 중도금 대출을 받아서 납부를 합니다.그리고 잔금 30%는 현금 자납을 하는 게 원래 원칙입니다.그런데 일반적으로는 전세를 주고 부족한 내 돈을 합해서 잔금을 치르거나 또는 이 잔금 치르는 시점 당시에 KB 시세를 기준으로 KB 시세 곱하기 당시에 대출 비율 LTV 비율을 곱해서 부족한 돈을 메꿔서 잔금을 치르기도 합니다.
실제로 제가 잔금을 치렀던 아파트 당시 분양가가 6억이었는데 6억 대출을 받았고 월세를 5천에 250을 둬서 제 돈은 거의 들지 않거나 약간 좀 남았습니다.그래서 중요한 건 그 잔금 치를 시점에 전세가가 높고 또 KBS가 높으면 높을수록 적게는 1%대 많게는 12%대까지도 납부를 해야 합니다.예를 들어서 10억짜리 집을 사면 내가 거의 1억을 취등록세로 내는데 적은 금액이 아닙니다. 그래서 취등록세가 더 완화된다는 반표는 있었지만 아직 반영이 되지 않았습니다.그런데 이게 반영이 되면 2022년 12월부터 소급해서 한다고 합니다.여러분들이 분양받은 아파트 있다면 건설사 사이트에 로그인을 하면 내가 현재 내가 납부해야 할 금액이 항목별로 나와 있습니다.그래서 한번 사이트에 들어가 보셔서 내가 현재 어느 정도의 이자 후불제 금액이 있는지를 미리 파악을 해두시면 도움이 됩니다.
실거주방식, 투자방식 잔금을 치르는 방법
잔금을 치르는 방법 은 크게 세 가지입니다.첫 번째는 내가 대출을 받아서 부족한 돈을 지급하고 실거주하는 방식이 있는데 이제 잔금 대출을 받아서 실거주할 때는 좀 성향에 따라 다른 것 같습니다.내가 약간의 여유 자금이 있고 내가 이자 내는 게 부담스럽다면 처음부터 많은 대출을 받지 않고 저금리로 자금을 융통하는 방법이 있고 내가 실투를 줄이고 싶다면 금리가 살짝 높아도 대출을 많이 받고 월세 세팅을 하는 방법이나 전세를 두는 방식들이 있습니다.예를 들면 분양가 4억인데 주변 시세 전세가 3억이라면 자금이 한 1억에서 1억 천 정도 있으면 내가 부족한 돈을 납부를 해서 잔금을 치를 수 있습니다.그런데 등기와 잔금도 남아서 아직 소유권이 넘어오지 않아도 전세입자를 맞출 수 있습니다.그리고 전세가 희귀하면 선대출을 끼고 전세보증보험 세팅을 하는 방법도 있지만 추천하진 않습니다.
청약당첨 시 잔금 치르는 순서 LTV와 DSR 사전조사
잔금치르는 순서를 예를 들어서 설명을 하겠습니다.4억짜리 집을 받았다면 대출을 일부 받고 부족한 2억은 대출을 받고 2억은 내 돈을 가지고 통장에 넣는 겁니다.은행 통장에 넣으면 그 은행에서 담당자가 알아서 항목별로 입금 처리를 해줍니다.중도금 대출 60%를 받았다면 각각의 계좌로 이자까지 납부합니다.그리고 잔금 30% 입금할 것이고 이자가 후불제라면 이자 후불 금액,발코니 금액,선수 관리비 수익 인지대 다 항목별로 납부를 하고 그 기표를 이제 입주지원센터에다가 제출을 하면 최종적으로 입주지원센터에서 납부확인서랑 키를 분출을 해줍니다.그러면 이 집이 내가 내 집이 되는 겁니다.
잔금을 치르기까지 자가 비용을 최소화하는 것과 가능 대출금에 대해 미리미리 알아야 합니다.대출금액은 LTV를 통해서 알 수 있는데 잔금 치르는 시점이 기준점이 아니라 분양받는 때나입주자 모집 공고일 때나 또는 계약서 나오는 시점쯤에 파악하는 게 중요합니다.왜냐하면 당시에는 비조정지역이어서 60% 대출을 기대했는데 이 지역이 갑자기 규제 지역이 돼서 잔금 시점에 40%만 대출 가능하다면 매우 곤란한 상황이 됩니다.그래서 은행이나 금융감독원에서 이 부분은 수분양자의 피해를 피해 방지를 위해 입주자 모집 공고문 시점으로 대출해줍니다.
만약 지금 상황이 청약에 당첨돼서 입주가 도래하는데 얼마만큼 자금이 더 필요하지 와 세팅하는 유리한 방법에 대해 고민을 하고 있다면 청약을 받은 시점과 그리고 분양받은 아파트 지역 LTV와 DSR은 어떻게 되는지 파악해 보면 대략적 예측이 가능합니다.여기에 주택 소유 여부에 따라서 대출 가능 비율과 DSR에 대해 참고하면 되겠습니다.청약 잔금 대출에 대한 것이라 조금 다를 수 있습니다.
DSR에 대해 공유해 보겠습니다.LTV는 대부분 나오지만 DSR은 조금 까다로울 수 있습니다.우선 인터넷 네이버 부동산 계산기로 현재 대출금 신용대출 포함한 대출금과 담보 대출을 미리 계산할 수 있습니다.그리고 예대 마진을 남겨야 하는 은행입장이 있기 때문에 대출을 발생시키기 위해 입주자를 찾아와서 영업을 합니다.그러면 은행들이 조건을 제시하고 여기에서 가장 맞는 거를 찾아보면 됩니다.그리고 소유하고 있는 분양권이 얼마만큼의 감정가가 나오는지 파악이 상당히 중요합니다.
집단대출 경락대출 입주카페 활용
투자자의 성향이 크다는 관점에서 보자면 크기 때문에 자가비용을 줄이기 위해 KB 시세가 높게 나오는 게 중요합니다.자가투자 비용이 줄면 재투자가 가능하고 다른 투자가 가능하기 때문입니다.그래서 KBS가 높게 나오는 게 중요하기 때문에 인근에 협력된 부동산 사장님들께서 더 높은 케이비 시세가 나오게 협조할 수 있게 하는 게 중요합니다.그리고 집단대출은 은행에서도 굉장히 안전한 상품이라고 평가하는 이유는 만약에 문제가 돼서 경매로 넘어간다 하더라도 신축이기 때문에 충분히 보전을 받습니다.보통 경락대출받을 때 화재보험도 들어달라고 하고 여러 가지 꺾기를 요구하고 법무사비도 100만 원이 넘는데 집단대출은 법무비도 없고요.꺾기도 없습니다.부대 비용 자체가 거의 없는 좋은 상품 축에 속합니다.
두 번째로는 월세 세팅입니다. 월세 세팅은 임대를 줄 때는 월세와 전세 중 전세 수요가 훨씬 높습니다. 그래서 상가는 월세를 납부를 하지만 주거는 전세로 거주합니다. 그래서 실제로 이 지역이 월세 수요가 있는지 없는지를 파악해야 됩니다. 월세 수요가 전혀 없는데 월세 수요를 고집하는 것보다 빨리 전세를 맞추고 잔금을 치르는 게 더 마음이 편할 수도 있다는 겁니다. 월세 세팅이 유리한 이유는 보증금만 돌려주면 나는 언제든지 이 집에 다시 들어갈 수 있다는 겁니다. 그러나 흔히 가장 많이 하는 게 전세입니다. 내 자산을 지키려면 내가 객관적으로 조금 버티면 더 받을 수 있을지 없을지를 따져볼 필요가 있다는 겁니다. 정리를 해보면 내가 어떤 상황인지 자금상황이 어떤지에 따라서 결정을 하면 되겠습니다.
여러분들이 당첨이 되면 입주자카페에 가입할 수 있습니다.입주자 카페에 협력은행들로부터 입주하기 두 달 전쯤에 사전 점검하라는 안내문이 오면 그 안내문을 갖고 사전 점검하러 갈 때 은행들이 나옵니다.그러면 은행마다 바로 감정가에 대한 조건을 주기도 하고 한 달 정도 내지는 두 달 정도 지나서 그때쯤 서서히 조건이 나오기도 합니다.그래서 이런 식으로 조건을 올려주십니다. 그러면 감정가에 따라 액수가 변동하기 때문에 중요하니 얼마 나왔는지를 확인하면 됩니다.그리고 필요 서류는 뭐지 언제 가야 되지 이런 것들을 한 번씩 확인합니다.
여기에서 나한테 가장 맞는 걸 찾는 겁니다.어떤 분들은 단 0.01%의 금리라도 부담스러워서 은행마다 비교를 합니다.어떤 은행은 감정가는 높은데 금리는 조금 높고 또 다른 은행은 감정가는 살짝 낮은데 금리가 살짝 낮을 수 있습니다.DSR이 높을 수도 있습니다. 그래서 이게 나한테 어떤 게 더 중요하냐에 따라서 선택을 하시면 됩니다. 근데 실거주자라면 낮은 금리를 선호하실 것이고 투자자라면 실투가 적게 묶이는 감정가가 높게 설정된 곳을 선택할 것입니다.그리고 이 물건을 받았다가 빨리 팔면 중도상환 수수료가 없거나 적게 됩니다.
중요한 건 잔금 기일 내에 잔금을 안전하게 치르는 것입니다.왜냐하면 잔금 기일 내에 못 맞추면 대출 기회를 놓치게 됩니다.왜냐하면 한도가 있으니까 은행들은 떠납니다.또 은행에서 연체에 대한 압박과 독촉이 들어오기 때문에 그런 부분도 안전하게 잔금을 치르는 것이 중요합니다.