청약당첨 후 계약금에서 잔금까지

청약당첨 후 계약금에서 잔금까지

청약을 처음 접하는 분들은 가장 많이 오해를 하시는 부분 중에 하나가 분양가가 만약 5억이라면 이 5억 중에 최소한 절반이라도 현금이 있어야 계약이 가능하다고 생각을 하십니다. 그러나 그렇치는 않습니다. 그리고 내가 가점이 높고 또 특별공급 자격이 된다고 할지라도 이 자금 계획을 정확히 알지 못하면 불안감 때문에 청약을 아예 넣어볼 생각조차 못하는 분들도 주변에 많습니다. 그래서 언제 얼마만큼의 돈이 필요하고 이 부분을 어떻게 풀어갈 수 있는지에 대해서 설명을 드릴 예정입니다. 분양가를 5억으로 책정했다고 가정을 하겠습니다. 이 5억을 언제 얼마만큼 납부를 해야 되고 어떻게 풀어갈 수 있는지 그리고 맨 마지막에는 실제로 분양 중인 아파트의 입주자 모집 공고문을 보면서 제가 설명을 드리도록 하겠습니다.

여러분들이 신축 아파트를 받기까지 걸리는 시간은 분양을 받고 나서 신축 아파트를 내 손에 받기까지 걸리는 시간은 보통 2년 반 정도인데 3년 정도로 보시면 편합니다.그래서 제가 실제로 입주자 모집 공고문을 발췌를 해서 분양가 5억이었을 때 계약금이 언제 들어가고 중도금이 퇴자가 언제 들어가고 또 잔금은 언제 들어가고 이런 것들을 분리를 해 봤습니다.

계약금납부 중도금대출

전체적인 흐름을 일단 계약금 10%인 5천만 원을 1월에 납부를 하는 겁니다.그리고 나서 중도금 중도금 1회 차 시점이 사실 여러분들 좀 중요한 포인트이긴 한데 중도금 1회 차가 6개월 후에 계약금 납부하고 대략 한 6개월 후인 7월 정도에 1회 차가 실행이 됩니다.그래서 이 실행되기 한 달에서 두 달 전에 시행사에서 협약된 시행사에서 알선한 은행이 모델하우스나 어떤 장소에 나옵니다 그래서 집단대출을 알선을 해줍니다.

수분양자는 이 은행을 통해서 중도금 대출을 하면 은행에서는 시행사의 약속된 날짜에 이 금액을 1회 차부터 2회 차, 3회 차 그리고 6회 차까지 쭉 납부를 합니다.그리고 나서 잔금 시점에 30%는 원칙적으로는 내가 가지고 있는 현금을 납부를 해야 됩니다.그러면 분양가 5억 기준으로 1억 5천을 납부를 해야 되는 거죠.그래서 이렇게 흘러가는 과정인데 각 항목별로 어떻게 풀어갈 수 있을지를 조금 세분화해서 설명을 드리겠습니다.

계약금도 분납 방법 

우선 계약금은 일반적으로 10%입니다.분양가가 5억이라고 하면 계약금은 5천만 원입니다.대부분은 이 계약금 5천만 원을 처음에 계약할 때 완납하는 그런 구조가 대부분입니다.근데 가끔 가다가 좀 나눠져 있는 경우도 있습니다.예를 들어서 천만 원 플러스알파가 있어요.그러면 여기서는 5천만 원이 계약금이니까 1천만 원을 먼저 내고 계약금을 수령하고 한 한 달 이내에 부족한 돈 4천만 원을 납부하라라고 하는 구조가 있고 이런 경우는 보통 분양에 조금 자신이 없는 그런 곳들이 이렇게 좀 책정을 하는 곳들이 있습니다.

그리고 계약금이  20%인 경우도 있습니다.이런 경우는 이 단지가 굉장히 세대수가 공급 세대 수가 적고 또 입지가 좋고 심지어 주변 시세보다 많이 저렴합니다.그래서 좀 과감하게 처음부터 계약금을 20%로 책정한겁니다.그래도 충분히 완판이 된다라고 보는 거죠.그러면 이때는 필요한 돈은 1억 입니다 그래서 계약금은 지금 보시는 이 세 가지 사례로 나누어진다고 보시면 되고 대부분은 이제 2번에 해당이 된다라고 보시면 되겠습니다.

근데 우리가 계약금 5천만 원을 현금으로 납부를 해야 되는 건 아는데 보통은 분산되어 있습니다. 주식이든 예금이든 아니면 펀드든 다른 투자처든 이렇게 분산해 놓습니다.그래서 여러분들이 이 청약을 넣기 전에는 이 돈을 어느 정도 마련하고 회수할 생각은 어느 정도 해놓아야 합니다.그래서 제가 추천드리는 방법은 한 70% 정도는 일단 현금으로 갖고 있고 3천에서 3500 정도는 그리고 나머지 부족한 30%는 내가 만약에 청약에 당첨됐다고 했을 때 융통할 수 있는 어떤 방법을 미리 생각해 두는 게 필요합니다.

예를 들어서 신용대출을 받을 수도 있고 약관 대출을 받을 수 있고 아니면 잠시 부모님께 융통할 수도 있고 여러 가지 방법들이 있습니다.그래서 당첨이 되면 부족한 돈은 어떻게 하면 주식에서 뺄 수도 있고 그런 방법들을 미리 생각을 해놔야 당첨이 되면 내가 온전하게 계약금 내고 계약서를 수령할 수 있으니까 그래서 미리 생각해 두는 게 중요하다고 생각을 하시면 되겠습니다.

계약금을 내고 계약서를 수령하고 나서 중요한 게 중도금입니다.사실 분양권이 좋은 이유가 이 중도금 대출이 나온다는 것 때문이에요.그래서 중도금 대출은 분양권을 하는 분들에게는 반드시 제대로 이해를 해야 하는 부분이고 최근에 중도금 대출 조건이 매우 좋아졌습니다.왜냐하면 분양가가 10억이건 20억이건 30억이건 간에 중도금 대출을 해준다는 거예요.이거 엄청난 겁니다.현재는 분양가 기준이 폐지가 돼서 강남 4구의 분양을 받더라도 중도금 대출을 받을 수가 있습니다.

무이자 중도금 대출 중도금 대출 이자 후불제

보증한도가 원래는 5억이었습니다.내가 중도금 대출을 받으면 내 인당 보증한도 5억을 5억 내에서 쓸 수 있었는데 이마저도 폐지가 되어버렸습니다.그러니까 아무리 비싼 분양가라고 할지라도 내가 중도금 대출을 받을 수 있는 겁니다.중도금 대출이 좋은 점 중 하나가 DSR을 적용받지 않는다는 거죠.그래서 내가 지금 소득 증빙이 거의 되지 않는 내 연봉이 1천 2천이 되는 굉장히 좀 상대적으로 연봉이 적다 할지라도 대출이 된다는 겁니다.

예를 들어서 강동구에 한 20억짜리 분양이 나온다고 가정을 해본다면 여기에 60%인 12억은 중도금 대출을 받을 수 있습니다.그래서 여러분들이 중도금 대출이 굉장히 좋은 게 레버리지 계약금 10%만 있어도 중도금이라는 레버리지를 일으킬 수 있다는 게 굉장히 큰 장점입니다.그래서 지금 중도금 대출까지는 이렇게 해서 여러분들 받으실 수 있다라고 보시면 되고 한 가지 또 유의하셔야 될것은 우리가 대출을 받을 때 이 상품을 받을 때 5억짜리 집을 받을 때 조건이 두 가지가 있습니다.

첫 번째는 무이자 중도금 대출이 있고 중도금 대출 이자 후불제라는 게 있어요.무슨 말이냐면 원래 은행에서 이 돈을 시행사에 입금을 할 때 이 5천만 원에 따르는 이자 비용이 있습니다. 근데 결국에는 무이자라는 말은 이 이자 비용을 시행사에서 그냥 대납을 해주는 게 그냥 무이자라고 표현하는 겁니다..그리고 이자 후불제는 이 항목별로 시기별로 시행사에서 납부를 하다가 기 납부한 금액을 입주자한테 최종적으로 잔금 때 얹어서 청구를 하는 거를 이제 후불자라고 보시면 됩니다.

그래서 예전에는 이자 후불제라고 했을 때 금리가 한 3% 정도 저금리인 시점이 있었죠.그러면은 분양가가 5억을 기준으로 해서 최종 잔금 때 대략적으로 내는 돈이 한 1500선이라고 보시면 됐었어요.근데 지금은 금리가 5~6% 정도 라서 그럼 이때는 분양가 5억 기준으로 한 3천 정도는 잡아야 됩니다.예를 들어 내가 분양가가 5억이 아니라 분양가가 더 높아지고 또 공사 기간이 길수록 이 자금이 융통되는 기간이 길어지잖아요.그럼 그러면 그럴수록 이자는 더 올라가겠죠. 그러면 3천이 아니라 5천 6천 7천도 될 수 있다는 겁니다.그래서 혹시나 여러분들이 분양을 받을 때 무이자냐 이자 후불제냐도 상당히 중요한 포인트입니다.

왜냐하면 금리가 좀 올랐기 때문입니다.근데 이것도 또 갈라서 봐야 되는 게 내가 만약에 중간에 전매를 한다면 이 부분은 그렇게 중요하지 않습니다.왜냐하면 전매를 한다라고 하면 이자는 중간정산하는 게 아니라 최종적으로 잔금 치르는 사람이 되는 겁니다.그러면 처음에 수분양자라는 사람이 있고 그다음에 이때 받아가는 수급자라는 사람이 있다면 이 수급자는는 여러사람에게 팔수있는데 최종적으로 잔금을 치르는 사람이 A라고 했을 때 이 이자는 이 이자 후불제 이자는본인이 내지않기때문에 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.

서울의 분양권은 1년 후에 전매가 가능합니다.그러면 내가 3~4억짜리 프리미엄 단지를 조금 조정해서 팔라고 하면 충분히 팔리죠. 그러니까 내가 잔금 치를 여력이 없다 할지라도 또 이자에 대해서 걱정이 된다 할지라도 그 상품이 어느 정도 안전 마진이 있고 수요층이 탄탄한 곳이라고 하면은 중간에 전매라는 방식을 활용할 수도 있다는 겁니다. 그러니까 지금 전매가 되는 이 상황에서는 유리합니다.

그래서 이자도 무이자와 이자 후불제가 있으며 또 내가 전매를 할 것이냐 아니면 잔금을 치를 것이냐에 따라서 달리 봐야 된다.이 부분도 꼭 기억을 하시기 바랍니다. 그리고 이제 잔금을 치러야 되죠.잔금을 치러야 할 때 원래는 아까 말씀드린 것처럼 분양가가 5억이면 30%인 1억 5천을 내가 현금 납부를 해야 됩니다.근데 우리가 일반적으로 잔금을 치를 때는 그때 당시에 5억이라는 분양가로 기준으로 대출을 받는 게 아니라 그때 당시에 감정가라는 게 주어집니다.

감정가 그리고 월세 전세 셋팅 vs 잔금납부

감정가는 주변 은행에서 감정가를 책정한후 그 감정가에다가 그때 당시에 LTV를 곱해서 대출을 해주는 겁니다.예를 들어서 5억짜리 집을 보통은 분양가 그대로 감정가를 매기는 곳은 많이 없습니다.왜냐하면 은행도 결국에는 그런 마진을 남겨야 되기 때문입니다.그리고 신축 아파트는 안전하잖아요.경매가 넘어가더라 할지라도 어느 정도 가격 지지가 되 때문에 감정가를 후하게 쳐주는 편입니다.그러면 예를 들어서 8억이라고 가정을 해보겠습니다.

그러면 내가 8억에 지금 비조정 대상 지역에서 청약을 받으면 잔금 받을 때도 그 사이에 규제가 됐다 할지라도 내가 청약을 받았을 시점을 기점으로 해서 대출을 해줍니다.그러면 60%가 대출이 된다는 겁니다. 무주택 생애 최초는 70~80%도 되면 4억 8천이 대출이 되는 거죠. 그러면 이미 5천을 냈다면 나는 오히려 돈을 돌려받는 겁니다.간단하게 계산을 해보면 취등록세 빼고 그러니까 대체적으로는 감정가가 조금 후하면 지금 시점에서는 비조정대상 지역이 훨씬 많고 그 말은 60%에서  많게는 80%까지 대출받을 수 있어서 내 돈을 좀 최소화하면서 들어갈 수 있습니다.

월세 세팅까지도 할 수 있으니까 굉장히 유리한 조건인 건 사실이다라는 건 그리고 일반적으로 대출받아서 잔금 치르는 부분도 있지만 내가 만약에 금리가 좀 부담스러워라고 하면 또 월세 수요가 없어라고 하면 전세를 맞추는 것도 방 예를 들어서 그때 당시에 전세가가 4억이라고 하면 부족한 돈은 한 1억 정도 되겠죠. 그래서 1억에다가 플러스 알파 해서 돈을 불입해서 잔금을 치를 수도 있습니다.

근데 여러분도 꼭 주의하셔야 될 게 잔금 대출은 중도금 대출과 달리 DSR을 봅니다. 이 DSR을 못 맞춰서 잔금을 못 치르는 경우도 있거든요. 그러니까 내가 받고 싶은 대출만큼 안 나오는 경우도 있습니다. 그래서 여러분들이 꼭 네이버의 부동산 계산기라고 쳐보시면 DSR을 계산하실 수 있습니다.내가 기존에 갖고 있는 부채 그리고 내가 받고자 하는 대출 금액 그다음에 내 소득 이런 걸 전반적으로 계산을 해서 DSR을 계산하실 수 있으니까 이거를 꼭 계산을 해보고 물론 이 부분도 조금 해결할 수 있는 방법이 있는데 이것도 시간이 되면 설명을 드리도록 하겠습니다.