전세 계약서 작성 시 절대 특약 3가지

전세 계약서 작성 시 절대 특약 3가지  

전세 계약서 작성할 때 불안하기 때문에 특약을 작성하게 됩니다. 이때 챙겨야 되는 대표적인 특약을 공유해 보겠습니다. 임대인의 사유로 전세자금대출이 안될 때 계약금을 반환받는 특약입니다. 사회초년생들이나 신혼부부 같은 경우에 전세자금대출을 반드시 하게 됩니다.

전세자금 대출 시 세입자 자격은 충분한데 임대인이나 임차 물건에 대해 불안한 요소가 발견 됐을 때 전세대출이 안 되는 경우가 종종 발생합니다. 이럴 때 발생하는 문제가 임차인의 계약금 선지급에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이런 경우에 특약으로 전세자금 대출 실행이 안 되는 경우에 계약금을 반환한다는 특약이 필요합니다. 기본적으로 이런 특약을 넣어주어야 합니다. 전세자금 대출이 안 된다 하더라도 임대인한테 계약금을 보호받을 수 있습니다.

임차인이 가장 중요하게 생각하고 잘해야 되는 것 중 하나가 전세보증보험 가입 시 필요한 겁니다. 즉 전세보증보험에 관한 특약입니다. 이 특약은 전세보증금 반환채권을 양도하는 것인데 우선 챙겨야 할 것은 임차 목적물에 대해 사전 조사를 나올 때 임대인에게 통지를 하게 되는데 이때 감정적인 문제가 생길 수 있으니 미리 준비를 해두어야 합니다. 만약에 사전에 협의 없이 임대인이 통지를 받는 상황이 벌어지면 임대인은 기분이 상하게 되고 감정의 문제가 발생합니다. 그래서 사전에 계약서에 전세보증보험 가입에 대한 가입에 대해 특약으로 미리 공지를 하는 것이 현명합니다.

임대인에게 협조를 요청한다는 특약을 기재하시고 만약에 이런 임차 목적물의 하자로 인해서 전세보증보험이 가입이 안 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이럴 경우에는 계약금을 임차인에게  반환한다 내용으로 특약을 기재를 해야 합니다. 특히 신축 빌라 같은 경우에는 안 나오는 경우가 종종 있습니다. 왜냐하면 평가가 잘 안 되기 때문입니다. 이런 경우계약금에 대한 손해가 발생할 수 있기 때문에 반드시 이 부분은 특약에 반영을 해 주셔야 합니다.

물론 전세보증보험 가입은 나중에 해도 가능합니다. 그러나 보통은 계약 시에 하는 것이 안전한데 만약에 현재 특약을 안 한 상태로 계약 기간이 2분의 1 이상 아직 남아 있다면 가입을 하시는 것이 가능하니 꼭  특약을 하시기 바랍니다. 뒤늦게 임대인한테 요청하기는 서로 불편한 상황이 될 수는 있지만 그래서 잔금 지급하고 1~2개월 이내에 전세보증보험을 가입하는 걸 특약으로 한다면 임대인도 안심하고 진행할 수 있게 됩니다.

전입신고  전세보증보험 심사 

두 번째는 임대인이 잔금 지급일 다음 날까지 어떤 담보권이나 전세권 등을 등기부상이 발생시키지 않는다는 내용의 특약이 필요합니다. 왜냐하면 임차인의 대항력은 전세 전입신고 후 전입신고 자정을 지난 다음 날로부터 발생합니다. 항상 이것 때문에 전세 사기 피해가 많이 발생하곤 합니다. 전입신고하고 나서 다음 날에 대항력이 발생하기 때문에 만약에 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당 설정하거나 전세권 설정하거나 한다면 순위가 밀리기 때문에 나중에 경매에 들어갔을 때 피해를 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 이런 특약을 넣어주셔야지 안전합니다.

또한 보증보험과 관련된 것인데 큰 문제는 아니지만 전세보증보험 심사 과정에 있어서 갑자기 소유자가 바뀌므로 계획된 일정이 미뤄질 수가 있습니다. 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기하지 않아야 한다는 특약입니다. 물론 전세보증보험이 가입이 안 되는 건 아니지만은 원활한 진행을 위해서 특약을 제안합니다. 가입 절차에 있어서 또 애로사항을 겪을 수 있기 때문에 넣어주시는 게 좋습니다.

임대인의 세금 체납 특약과 임차 물건 매매 특약

세 번째 체납세금은 없어야 되는데 체납 세금이 발생할 경우에는 나중에 경매에서 손해를 볼 수 있습니다. 그래서 임대인이 특약으로 국세나 지방세가 없음을 고지를 해주어야 합니다. 임차인한테 그리고 만약에 잔금 지급일 이전 날까지 체납액이 있다면 상환을 하고 이걸 해소해야 된다. 만약에 이런 체납액이 확인되면 계약을 해지할 수 있고 그리고 지급한 계약금이나 중도금 이런 것들은 반환을 한다. 이런 특약을 넣어주셔야 합니다. 체납액이 있는 상태에서 경매에 들어가면 내 임차보증금을 다 못 받을 수 있는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 그래서 이런 특약도 꼭 넣어주시는 게 좋겠습니다.

또한 임대인이 임대차 계약 기간 중에 임차 물건을 파는 경우가 발생할 수 있습니다. 대표적인 전세 사기 중에 하나의 형태입니다. 주택 임대차 보호법상 이제 임대인의 지위 승계가 당연히 일어납니다. 문제는 임차인 입장에서는 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 나중에 내가 받을 수 있는지 없는지에 극명한 차이가 발생합니다. 돈이 있는 임대인일 경우가 임차 보증금을 받을 수 있는 가능성이 더 높습니다. 그렇기 때문에 임대인은 계약 기간 중 매매 계약 체결을 한다면 반드시 임차인한테 고지를 해야 된다 이런 특약을 넣어주셔야 합니다. 꼭 고지 의무를 특약으로 넣어야 합니다. 새로운 매매 계약이 체결됐다는 고지를 받았을 때 임차인이 새로운 임대인이 믿을 수 없다고 생각되면 임대인 지위 승계하는 것을 거부하겠다 할 수 있습니다. 특약을 넣는 이유는 당연히 법적 효력을 발생시키려는 목적이 있습니다.

중요한 것은 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.주택임대차보호법상 취지로 표면적 강행 규정이라고 해서 임차인한테 불리한 약정은 무효입니다. 그런 거 말고는 이제 효력이 있다고 봐야죠. 그리고 반드시 전세 보증보험은 꼭 가입을 하셔야 됩니다. 국세나 지방세 체납 내역 이런 거 확인하고 임대인에 대한 정보를 미리 알아보는 게 중요합니다. 2023년 1월 1일 자로 법은 개정이 됐는데 아직 시행령이 보완이 안 됐습니다. 하위법인 시행령에서 세부 규정이 4월 중에 이루어질 거라 예측합니다.