전세수급지수 역전세 리스크확대 가산금리 상승
최근 부동산 시장의 이변이 지속되고 있습니다. 아파트 가격은 6주째 내림세를 보이지만 이상하게 전세가는 24주째 상승하고 있는 상황입니다. 이에 많은 전문가들이 공급 부족을 지적합니다. 서울 아파트 공급 물량이 1만 가구로 부족한 데다 또한 내년 입주 물량이 63퍼센트나 감소하면서 앞으로 전세가격이 고공행진을 이어갈 것이라 이야기하고 있습니다. 하지만 단순한 입주 물량 감소로 전세가의 상승을 이야기하기에는 전세수급지수가 너무나 상승해 버렸습니다.
전세수급지수는 작년 1월 74.6포인트에서 11월 92.6포인트로 17포인트 넘게 상승했습니다. 집값이 상승했던 코로나 시점에서도 이런 가파른 기울기는 없었습니다. 결국 반등한 매매가에 상응해서 전세가 상승도 이루어졌다는 것입니다. 작년 서울 아파트 평균 전세 가격은 5억 7,920만 원으로 고점 대비 85% 수준까지 회복을 했습니다. 하지만 전세가 고공행진도 잠시 지금 매매가격이 다시 6주째 내림세를 보이고 있습니다. 더욱이 전세가가 회복했다 해도 작년 4분기 서울 아파트 집주인이 돌려준 보증금은 평균 7천만 원이었습니다.
전세가가 올랐다고 해도 역전세 문제는 끝나지 않았다는 것입니다. 지금 아파트 가격이 다시 하락세를 보이는 상황에서는 전문가들의 말처럼 올해 전세가격도 계속해서 상승할 수 없습니다. 부동산 가격이 저금리 유동성을 바탕으로 올랐다는 것은 이제는 모두가 잘 알고 있는 사실입니다. 그런데 현재 부동산 시장은 코로나 당시 집값을 견인했던 유동성의 주체는 은행이었습니다. 하지만 고금리가 시작되니 대출 증가율 10%를 기록할 정도로 확대되었던 대출들이 이제는 부실이라는 이름으로 되돌아오고 있습니다.
현재 시중은행들은 리스크가 확대되자 위험가중치를 높이며 가산금리를 올리고 있습니다. 심지어 저축은행의 경우에는 리스크 관리 실패로 신규 대출은커녕 충당금을 쌓을 여유조차도 없다고 합니다. 지금 금리 인하가 실행된다고 하더라도 주담대 금리는 크게 조정되기 힘들다는 견해가 무려 증권사에서 나오고 있습니다. 그만큼 금융기관들의 사정이 심각해진 것입니다. 이런 상황에서 코로나 때처럼 은행은 저금리 유동성을 공급할 수 없습니다. 그래서 은행을 대신해서 정책자금이 풀린 것입니다.
전세가격 상승 전세수요 감소 정책대출 축소
2023년이 고금리 시대였음에도 불구하고 여전히 저금리 유동성이 공급되었습니다. 정부는 4%라는 저금리로 40조 가까운 정책 자금을 부동산 시장에 풀었습니다. 거기다가 소득 상환도 제한되지 않았기에 대출 증가와 함께 부동산 투기가 다시 성행했던 것입니다. 그런데 이런 상황이 전세시장이라고 다를 바가 없습니다. 무주택자는 소득 수준과 상관없이 주택금융공사의 전세대출 보증을 받을 수 있다. 2018년 금융위원회 보도자료에서 나온 이야기입니다.
전세대출의 경우에는 서민복지 차원에서 제공되는 금융상품입니다. 그렇기에 미국 기준금리가 5.5%를 넘어가는 상황에서도 여전히 3% 후반에서 4%대의 저금리 유동성이 공급되고 있습니다. 지금 매매 시장은 물론 전세시장 또한 정책 대출로 움직이고 있다는 것입니다. 만일 전세시장에 정부의 저금리 유동성이 공급되지 않았다면 매매 대기 수요가 전세 수요로 전환되지 못했을 것입니다. 매매 시장의 경우 특례 보금자리론이 축소되면서 매매 수요가 감소했습니다.
그런데 저금리 대출 축소로 매매를 포기했던 사람들이 과연 고금리인 전세대출을 무리해서 받을 수 없습니다. 아마 전세가가 충분히 낮아지기 전까지 전세 수요는 크게 오르지 않았을 것입니다. 매매 시장에서는 저금리 유동성이 축소되었지만 전세시장에서는 여전히 저금리 유동성이 지속되고 있습니다. 그렇기에 집값 하락으로 역전세 위험이 상승하는 상황에서도 전세가가 상승하고 있는 것입니다. 하지만 그렇다고 해서 이런 현상들이 전문가들이 말하는 전세가가 집값 상승을 견인하는 추세를 의미하는 것은 아닙니다.
지금 부동산 시장을 결정하는 정책 대출이 축소된 이유는 특례보금자리론 재원을 마련하기 위해 정부와 한국은행이 주택금융공사에 4,700억을 수혈하고 정부가 고금리 대출 부담을 완화하기 위한 정책을 강화했기 때문입니다. 그리고 한국은행은 발권력을 동원한 주택금융공사 자본 확충 행보가 이어지고 있습니다. 22일 금융권에 따르면 금융위원회와 한국은행이 올 상반기 안에 주택금융공사 출자를 단행하기로 하고 구체적 시기를 타진 중입니다. 주택금융공사는 올 초 발표한 대로 1670억 원을 출자하고 여기에 한국은행이 3천억 원을 보탠다.이번 출자가 단행되면 주택금융공사는 산술적으로 최대 23조 3400억 원의 재원을 마련할 발판이 확보된다라고 이야기를 합니다.
자본확충과 금리리스크 대출실행 불가 정부의 정책대출 주체
특례 보금자리론 같은 정책 대출은 공짜가 아닙니다. 주택금융공사는 MBS라는 채권을 발행해서 정책 대출의 재원을 마련합니다. 하지만 주택금융공사법상 자본의 50배까지 MBS를 발행할 수밖에 없기에 정해진 지급 보증 잔액이 초과되면 정부의 자본 확충이 필요하게 됩니다. 더욱이 특례 보금자리로는 은행이 먼저 대출을 집행하면 3개월 후 주택금융공사가 은행으로부터 대출 채권을 다시 사들이는 구조로 구성되어 있습니다.
그렇기에 재원 마련을 위해 발행한 MBS 금리가 특례 보금자리론 금리보다 높게 되면 손실이 가중되게 됩니다. 결국 자본 확충뿐만 아니라 금리리스크까지 떠안아야 하기에 정부가 계속해서 재원을 채워 넣는 무한한 자본 확충이 전제되지 않으면 지속적인 대출 실행은 불가해집니다. 이런 상황이니 혈세로 올라간 집값이 계속해서 유지되기가 힘듭니다. 결국 정책 대출 축소로 하락하는 집값처럼 한계가 존재할 수밖에 없다는 것입니다. 그런데 이런 상황이 지금 매매 시장뿐만은 아닙니다. 전세대출 보증 담당을 하고도 이미 한계에 봉착한 지 오래입니다. 정책 대출의 경우에는 주체가 정부가 아닙니다. 주택금융공사나 허그와 같은 보증공사가 주체입니다.
그렇기에 대출 부실이 고스란히 공기업 부실로 직결되어 버립니다. 실제로 2023년 허그가 무너질 뻔했습니다. 허그의 보증 한도는 자본금과 연동됩니다. 쉽게 허그 자본금이 6조이고 보증배수가 70배라면 보증 지급 잔액은 420조가 됩니다. 그런데 작년에 전세 사기가 급증하면서 허그 당기 순손실이 4조 9천억으로 예상된 것입니다. 손실이 발생하면 자본금은 감소합니다. 손실로 6조 4,362억의 자본금이 한순간에 1조 746억으로 줄어들었습니다. 결국 허가 보증 잔액이 자본금의 351배를 기록하면서 보증 중단 사태에 직면하게 된 것입니다. 그러자 정부가 허그의 보증 한도를 기존 70배에서 90배로 상향하고 법정자본금을 5조에서 10조로 늘려버렸습니다. 10조의 90 배면 900조입니다. 기존 420조에서 2배 가까이 늘어난 수치입니다.
결국 말도 안 되는 억지로 위기를 타파한 것입니다. 그런데 문제는 보증사고가 늘어나면 법 개정도 의미가 없다는 것입니다. 보증배수를 90배가 아닌 200배로 상향해도 대출이 늘어난다고 전세 사고가 축소되는 것은 아닙니다. 그러니까 오히려 전세사고 노출 규모만 늘어나면서 정부의 예상 자본금 확충 규모만 늘어났다는 것입니다. 고금리로 은행 부실이 확대되며 정부가 그 자리를 대신했습니다. 하지만 이제는 공기업마저 부실화되면서 저금리 유동성 공급이 한계에 도달했습니다. 거기다가 고금리로 글로벌 시장이 흔들리면서 정부의 재정 상황 또한 악화되고 있습니다.
무제한 자본 확충 전세가 상승이 매매가 상승 한국은행 공개 시장 매입
작년 수출은 7.4%나 감소하며 무역적자 100억 달러를 기록했습니다. 재정적자 또한 80조로 예상되며 정부의 자금줄은 더더욱 말라가고 있는 상황입니다. 무제한 자본 확충을 담당할 정부마저도 이제는 어려운 상황이라는 것입니다. 이런 상황에서 전세가 상승이 매매가 상승을 부추긴다는 것은 억지주장입니다. 욕심은 여러분의 판단을 흐립니다. 작년 허그가 무너질 뻔했고 대형 건설사인 태영도 워크아웃을 신청했습니다. 위기가 코앞까지 다가왔다는 것입니다. 그런데 이런 상황에서 부동산 투자가 합리적 판단은 아니라고 생각합니다. 지금 상황이 얼마나 심각하면 그렇게 부채의 화폐화를 반대하던 한국은행도 상황이 심각해질 경우 공개 시장 매입을 고려하겠다고 할 수는 없습니다. 부채 위기를 강조하는 한국은행이 나설 정도로 지금 부동산 시장은 매우 위험한 상황이라는 것입니다. 시장이 위험할 때는 관망하는 것이 가장 좋은 판단입니다. 부디 현실을 직시하시고 나와 내 가족의 행복을 지키실 수 있는 현명한 판단을 하시길 바라겠습니다.