입주권 절세 정부정책
부동산 안정을 위한 정부 정책들이 많이 나오고 있습니다. 그것 중 정부가
하고 있는 게 바로 재건축 재개발 활성화입니다. 재건축이나 재개발 과정
에서 바로 "입주권"이라는 게 발생을 합니다. 그런데 이게 입주권이 과연
집인지 아닌지 참 헷갈리고요. 세금 문제도 복잡합니다. 그래서 주거 문제에
대해서 우리는 확실하게 한번 정리를 하기 위한 시간을 공유하겠습니다.
관리처분인가 입주권 분양권 비과세
조합원 입주권은 오래된 구역에 있는 주택들을 새 아파트로 바꾸는 사업을
정비 사업이라고 그럽니다. 정비 사업 중에 도시 및 주거환경 정비법이라는
법이 있거든요.우리가 보통 줄여서 도정법이라고 그러죠. 도정법에 따라서
재개발 재건축이 되는 주택이 나중에 관리처분 계획 인가가 나잖아요. 관리처분
인가가 나면 그 주택이 새로운 아파트를 받을 수 있는 권리로 바뀝니다.
그럼 여기 입주권으로 쭉 가다가 나중에 이제 준공이 떨어지겠죠. 준공이
떨어지면 다시 새 아파트로 바뀌는 거잖아요. 그럼 입주권이 다시 주택으로
바뀌는 겁니다. 그래서 이게 분양권 하고 좀 비슷한 측면도 있고 좀 다른 측면도
있습니다. 기존에 있던 집이 허물어지고 그게 이제 새 집을 받을 수 있는 권리가
되는 게 입주권이고요.분양권이라는 건 신규로 분양을 받을 때 나중에 받을 수
있는 그런 권리가 되겠습니다.
우리의 입주권이 양도세 비과세하거나 중과 여부 판단할 때 주택 수에 들어갑니다.
주택 수에 들어가니까 당연히 입주권도 주택이지 이렇게 답을 했는데 정확하게는
입주권은 주택은 아닙니다.그래서 이름이 뒤에 권이라는 게 붙어 있잖아요. 권리라는
얘기겠죠. 당연히 그 주택을 취득할 수 있는 권리인데 다만 다른 주택의 비과세나 중과
여부를 판단할 때 그 입주권 말고 그 입주권 외의 다른 주택을 팔면서 그 주택의 비과세나
중과 여부를 판단할 때 입주권이 주택 수에는 들어갑니다.
그래서 입주권과 집을 가지고 있을 경우에는 2 주택으로 봐서 과세를 하는 거고요. 그리고
2 주택하고 1 입주권을 보유할 경우에는 조정대상 지역에는 무려 3 주택자 양도세가
매우 많습니다.이렇게 무는 것으로 됩니다. 그리고 입주권은 세율이 주택하고 같습니다.
입주권 이자세율 비과세
입주권의 이자 세율은 주택과 거의 유사합니다. 만약에 입주권을 1년 이상 보유하고
매매하면 기본세율을 적용해 줍니다. 즉 중과가 안 됩니다, 근데 입주권을 너무 단기간
내에 팔아버렸다면 이때는 단기 양도 중과세율은 있습니다. 그리고 이게 입주권을 파는
경우에도 양도세 비과세가 가능합니다. 이게 원래 비과세 규정이 없다가 이제 중간에
생겼는데요. 왜 이게 이제 비과세를 해주는 이유는 주택이었는데 관리처분 인가 여부에
따라 따라서 과세 비과세가 달라집니다.
그리고 보통 우리가 실무적으로 관리처분 인가가 나도 주택이 바로 멸실되지는 않습니다.
빨라야 한 2년 정도에 멸실이 되고 어떤 경우는 5년 10년이라도 멸실이 안 되는 경우가
많습니다. 그럼 실제로 주택으로 기능을 하는데 관리처분 인가가 났다는 이유만으로도
비과세를 안 해주진 않고 조합원 입주권도 비과세를 해주는 경우가 있습니다. 조건은
관리처분 인가일까지 비과세 요건 즉 조정지역의 주택이면 2년 거주 요건을 갖추면
그 입주권은 다른 주택이 없거나 또는 중간에 다른 주택 하나 구매해도 3년 안에
입주권을 팔면은 입주권도 비과세를 받습니다. 다시 말해서 입주권 상태에서 팔아도
1세대 1주택 양도세 비과세는 가능하다 그리고 장특공제도 됩니다.
장특공제 일시적 2 주택자
원 조합원들만 장특공제를 해줍니다. 이 원 조합원이라는 게 관리처분 인가일 전 주택
상태에서 취득한 분들을 말합니다. 최소한 조합원 입주권 장특공제를 받으려면 관리처분
인가일까지 3년 이상을 보유해야 됩니다. 관리처분 인가일까지 3년 보유하지 않은 분들은
장특 공제가 안 되고. 장특 공제 보유기간별로 연간 2%씩 공제를 해줍니다.
그런데 보유기간은 구주택 취득일부터 관리처분 인가일까지만 해줍니다. 관리처분
인가일 이후 멸실이 안 됐다 하더라도 그 기간까지 장특공제를 적용해 주는 건 아닙니다.
관리처분 인가일 까지만 해줍니다. 알아두셔야 될 부분은 일시적 2 주택이라는 게 가능한
겁니다. 그리고 입주권도 대부분의 경우 요건이 되면 가능하다고 합니다
주택에 대한 양도세 규제가 굉장히 강화돼 있잖아요. 이제 입주권을 활용해서 좀 비과세를
받을 수 있는데 이 입주권을 활용한 비과세 하고 종전에 우리가 알고 있던 일시적 2 주택하고
차이점이 있습니다.주택을 소유하고 있는 상태에서 이사를 가기 위해서 다른 주택을 하나
샀습니다. 그럼 그 주택을 사고 기존 주택을 팔아야 일시적 2 주택 비과세가 됩니다. 일시적
2 주택 비과세를 받으려면 신규 주택 사고 1년 안에 종전주택 팔아야 됩니다.
그다음에 1년 안에 신규 주택 전입까지 해야 됩니다. 만약에 내가 기존 주택 하나 가지고
있는 상태에서 집을 사는 게 아니고 곧 집으로 바뀔 권리입주권일 경우라면 입주를 하면 됩니다
이런 입주권은 살수도있습니다.이런경우에도 비과세를 똑같이 해 줍니다. 내가 일반 주택을
사고 이제 입주권을 하나 샀다고 가정해 보겠습니다. 그러면 입주권 산 날로부터 종전 주택을
언제까지 팔면 되는 거냐 3년 안에만 팔면 됩니다. 1년이 아니라 3년입니다 입주권을 활용하면
일시적 2주택이 3년 내에만 팔면 됩니다.
그런데 실무적으로 문제가 있습니다. 우리가 관리처분 계획 인가가 나면 입주권으로 바뀝니다.
그럼 입주권을 내가 사고 3년 안에 기존 주택을 팔려면은 입주권이 3년 안에 준공이 돼야 되는데
안 되는 경우가 있습니다. 준공이 돼야 내가 기존 주택 팔고 이사를 갈 텐데 3년이 다 돼가는데
입주권이 준공이 안 되는 경우도 허다합니다. 이런 사례가 내 기존 주택은 비과세 특례가 있습니다.
일반 주택 보유자가 입주권을 취득 후 만약에 3년이 지나버렸다면 입주권이 새 아파트로 바뀐
날로부터 2년 안에만 팔면 됩니다. 비과세 받을 수 있는 기간이 뒤로 확 늘어나는 겁니다. 단 이때는
사후 관리 규정이 있습니다. 아까 그 3년 안에 팔 때는 팔기만 하면 그냥 비과세였는데 근데 이제
3년 지나서 팔 때는 아까 입주권으로 취득하는 주택 준공 후 2년 안에 기존 주택 팔고 팔면 먼저
비과세를 받습니다.그리고 사후 관리로 새로 준공된 아파트 있죠. 그 집에 준공된 날로부터 2년
안에 전세도 이사를 가야 됩니다. 이사 전입 조건이 있고 거기서 1년은 최소한 살아야 됩니다.
그러니까 일시적 2주택은 이제 종전 주택을 1년 안에 팔아야 되는데 만약 입주권을 활용하면
3년 내에 팔면 되고 심지어 3년 지나도 되고 준공이 늦어지면 얼마든지 더 늘어날 수 있는
심지어는 10년도 될 수 있는 그런 상황도 발생할 수 있습니다.
입주권 비과세 재산세
조합원 입주권 비과세는 관리처분 인가일까지 2년 보유 조정 지역에 있는 경우에는 2년 거주
요건까지 갖춘 다음에 입주권으로 바뀌었습니다. 그리고 입주권 하나 있는 상태에서 그냥 팔리면
비과세인데 다른 주택을 취득해 버린 겁니다. 그럼 이때는 비과세를 못 받는 건 안닙니다. 입주권
하나 가지고 있는 상태에서 다른 대체주택을 사고 그 대체 주택 취득일로부터 3년 안에 입주권을
팔아도 비과세를 똑같이 해 줍니다. 그러니까 입주권 비과세에다가 일시적 2 주택 개념을 좀
사용해서 도입해 준 겁니다.
이런 경우에 입주권은 주택하고 똑같이 생각을 하시면 되겠습니다. 일시적 2 주택입니다. 그리고
심지어는 주택보다 더 유리한 게 1년이 아니라 3년 내에만 팔면 맞습니다. 입주권에 대한 비과세가
가능한 겁니다.종전 주택과 이제 신규 주택이 둘 다 조정지역이 일시 주택은 1년 안에 팔아야 되는데
이 경우에는 입주권과 신규 주택이 있으면 3년 안에 팔면 됩니다. 그래서 입주권을 활용할 경우에
일시적 2주택도 상당히 완화가 됩니다. 이런 이유로 입주권은 주택이 아니라고 하는 것입니다.
입주권의 재산세 취득세 종부세
재산세 부분입니다.관리처분 인가가 나서 우리가 보통 입주권이라고 합니다. 관리처분 인가가
났어도 실질적으로 주택이 멸실이 안 돼있습니다. 멸실이 안 된 상태에서 멸실 전까지는 주택분
재산세가 부과가 됩니다. 주택분 재산세가 부과되면 종부세법에 따라서 종부세가 과세가 됩니다.
그런데 멸실되는 시점부터 재산세가 부과가 안 됩니다. 그러면 그때부터 종부세가 안 나오는 거죠.
만약에 조합원 입주권을 취득할 때 멸실이 안되어있는 입주권인 경우가 많습니다. 관리처분 인가가
났을 때는 그런 경우에는 종부세가 나오고 멸실이 된 뒤에 입주권이 있는데 이런 경우에는 종부세가
안 나옵니다.멸실 기준으로 해서 멸실이 되면 입주권은 종부세 안 나옵니다.
취득세 같은 경우에도 마찬가지입니다. 재산세처럼 지방세인데 지방세 같은 경우에는 멸실을 기준으로
지금 입주권이든 아니든 상관 안 합니다. 멸실 전은 무조건 주택 멸실 후는 토지로 봅니다. 그래서 멸실
전에는 주택분 취득세가 부과가 되겠죠. 예전에는 그게 1~3%였고 다주택자 중과 규정이 적용되면
중과세가 될 수 있습니다. 근데 만약에 멸실 후면 무조건 4%가 적용되겠죠. 토지분 취득 세니까요.
만약에 다주택자가 조정 대상 지역에 있는 조합원 입주권을 팔면 중과가 되는 거냐 안 되는 거냐
대부분이 그 당시에 제가 물어보면 중가라고 그랬습니다. 많은 분들이 조합원 입주권을 주택이라고
오해하니까 그렇습니다.
다주택자가 조정 대상 지역에 있는 주택을 팔면 중과한다고 했는데 입주권도 주택이라고 생각해 버리면
당연히 조정지역에 있는 입주권도 중과가 되는 겁니다. 그런데 제가 아까 설명드린 것처럼 조합원 입주권은
주택이 아니기 때문에 조합원 입주권은 다주택자 중과 규정은 적용 안 됩니다. 다만 단기 양도 중간은
됩니다. 예를 들면 입주권 하나 가지고 있는 상태에서 다른 주택을 취득하고 이 주택 취득한 날로부터
3년 안에 입주권 팔아도 비과세가 된다고 그랬는데 입주권을 제가 하나 가지고 있습니다. 비과세권을
가진 입주권인데 주택을 산 게 아니고 조합원 입주권을 샀습니다. 그리고 3년 안에 기존 입주권을 팔면은
비과세가 될까요? 당연히 되죠. 그건 일시적 2 주택하고 똑같은 논리 해주니까 그것도 당연히 됩니다
입주권 분양권 세율 차이점
입주권을 2개 이상 가지고 있는 경우에는 절대 비과세를 안 해줍니다. 왜냐하면 원래 입주권은 주택이
아닙니다. 그래서 비과세 자체가 없었는데 정책 당국에서 딱 두 가지 케이스 입주권 양도 시점에 다른
주택이 없거나 또는 입주권을 양도하기 전에 다른 주택 취득하고 3년 안에 입주권 팔거나 이 두 가지만
예외로 비과세 해주고 그 외에는 비과세를 안 해줍니다.
입주권은 집하고 좀 다른 측면들이 있습니다. 그래서 입주권을 2개를 가져올 경우에 그 어떤 경우에도
양도세 비과세는 불가능하다 이렇게 기억을 하시면 되겠습니다. 그리고 입주권 하고 분양권은 좀 많이
비슷합니다. 조합원 입주권은 세율이 아까 조합원 입주권은 주택이 아니기 때문에 중과세율이 없다고
했습니다. 그래서 현재 기준으로는 1년 이상 보유하면 기본 세율입니다. 올해 6월 1일 이후에 팔 거면
이제 2년 이상 보유하고 팔아야 기본 세율이 됩니다.
근데 분양권은 약간 다릅니다. 분양권은 2년 이상 가지고 있어야 기본세율이죠. 그다음에 취득세율도
좀 다르죠 조합원 입주권으로 바뀌는 시기가 언제냐 그 권리 전환 시기가 관리처분계획 인가일입니다.
분양권은 분양계약 체결일 권리 전환 시기인데 나중에 주택으로 되는 시기가 있습니다. 이 주택으로 되는
시기가 굉장히 중요한 게 1세대 2주택이 우리가 비과세를 받으려면 2년 보유해야 되는데 주택이 되는
날부터 2년 보유를 해야 됩니다.그 날이 두 개가 서로 다릅니다. 입주권으로 취득하는 경우에는 주택이
되는 날이 준공일입니다.분양권으로 취득하는 주택의 취득일은 잔금일입니다. 관리처분 계획 인가일까지
3년 이상 보유한 경우 조합원 입주권은 장특 공제가 일부 되는 경우가 있습니다.