일반 매매와 경매의 가장 큰 차이점이 여러 가지 것들이 있지만 그중에서 권리분석이라고 생각합니다. 그 이유는 매매 같은 경우에는 공인중개사가 권리 분석을 해주지만 경매 같은 경우에는 본인이 직접 권리 분석을 해야 하기 때문입니다. 그렇기 때문에 경매에서는 권리 분석을 정말 정확하고 꼼꼼하게 해야 됩니다. 경매에서 권리 분석이 왜 중요한지 그리고 권리 분석을 어떻게 하는지에 대해서 제가 꼼꼼하게 설명드리도록 하겠습니다.
권리분석 전세보증금 지상권 유치권
경매에서 말하는 권리분석이란 말 그대로 권리를 분석해 놓은 것입니다. 다시 말해서 경매 낙찰대금 외에 내가 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 확인하는 것입니다. 여기서 말하는 관리란 전세보증금, 지상권 유치권 등을 뜻합니다. 내가 만약에 10억에 낙찰을 받아왔는데 대항력에 있는 전세입자가 있다. 근데 그 전세금이 3억이다 하면 추가로 돈이 3억이 더 나가게 되는 것입니다. 이런 것들이 있는지 확인하는 것을 이제 권리 분석이라고 보시면 됩니다. 이런 권리 분석을 할 때는 먼저 기준이 되는 권리를 찾아야 합니다. 여기서 기준이 되는 권리란 우리는 흔히 말소 기준 권리라고 부르는데요. 이거는 경매하시는 분들이 자주 쓰는 용어니까 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 이 기준이 되는 권리보다 먼저 있는 권리는 낙찰자가 인수하게 되고 이 기준이 되는 권리보다 뒤에 있는 권리는 이제 말소가 된다고 보시면 됩니다. 낙찰자가 낙찰을 받게 되면 해당 등기부 등본이 깨끗하게 지워지는데요. 그게 다 지워지는 건 아니고 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리들만 다 지워지게 됩니다. 따라서 앞에 남아있는 권리는 낙찰자가 그대로 인수를 하게 되는데요. 그렇기 때문에 이렇게 인수되는 권리는 낙찰자가 책임을 지게 됩니다. 따라서 우리는 입찰을 할 때 이런 권리들을 미리 파악을 해서 입찰가를 이 권리만큼 낮게 써야겠죠. 권리 분석을 잘못하셔서 권리상 하자를 모르고 낙찰받으면 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 그렇기 때문에 경매에서는 권리 분석을 정말 정확하게 하셔야 됩니다.
말소기준권리 등기부등본 전세권 근저당권 저당권 가압류
권리 분석의 기준이 되는 말소기준권리에 대해 말씀드리겠습니다. 말소 기준 권리는 우리가 말소 기준 등기라고도 부릅니다. 권리로 부르든 등기로 부르든 문제는 없으니까 그냥 편하신 대로 부르시면 됩니다. 말소기준권리란 경매나 공매가 낙찰받은 다음에는 등기부 등본을 깨끗하게 정리를 하는데 그 정리되는 권리 중에 가장 위에 있는 권리를 말합니다. 이거는 법적인 용어는 아니고 낙찰자가 인수해야 되는 권리를 경매하는 사람들이 쉽게 파악하기 위해서 만든 용어라고 보시면 되고요. 경매의 권리 분석을 할 때는 이 말소 기준 권리만 찾으면 80%는 권리 분석이 끝났다고 보셔도 됩니다. 그러면 이 말소기준 권리가 될 수 있는 권리에는 어떤 게 있을까요? 말소기준 권리가 될 수 있는 권리는 무조건 등기부 등본에 나와 있는데요. 이 중에서도 근저당권 저당권, 가압류 압류 담보 가등기 강제 경매 기입 등기 그다음 전세권이 있는데 이 전세권 같은 경우에는 전세권자가 경매를 신청할 때에만 말소 기준 관리가 될 수 있습니다.
근저당권이나 가압류가 경매에서는 주로 쓰이기 때문에 이 두 개만 신경 써서 보시면 됩니다. 그럼 실제 등기부 등본을 보면서 말소 기준 권리가 무엇인지 같이 보도록 하겠습니다. 등기부 등본이 뭔지 잘 모르시는 분이 있을 것 같아서 설명드리면 등기부 등본은 해당 부동산이 누구 건지 그리고 대출이 얼마나 있는지 그런 것들이 나와 있는 공인 문서라고 보시면 됩니다. 먼저 처음에 나오는 건 이렇게 표재부가 나오는데요. 여기 표제부에는 이제 토지의 표시 즉 토지의 지원 같은 게 나오는 거고요. 해당 토지의 지목은 뭔지 면적은 뭔지 이런 식의 나와 있습니다.
표제부 다음에는 이렇게 갑구 그다음을구가 나오는데요. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 나오고 을구에는 소유권 외의 사항이 나오게 됩니다. 그럼 먼저 갑구부터 보도록 하겠습니다. 갑구에는 이제 소유권에 관련된 사항이 나오는데 이제 처음에는 소유권 이전이 나오죠. 좀 내리다 보면 가압류가 나오는데 이 첫 번째 나오는 가압류가 이제 말소 기준 권리가 될 가능성이 있는 그 권리이기 때문에 이 날짜를 잘 보셔야 됩니다. 날짜를 보면 2020년 10월 14일이라고 적혀 있죠. 이 아래에 있는 권리들은 이 앞에 나온 4번 가압류보다 후순위 권리이기 때문에 무시하셔도 되는 권리입니다.
그러면 볼 거 없으니까 넘어가면 되겠죠. 그럼 여기서는 4번 가압류 2020년 10월 14일 이것만 딱 기억하시면 되고요. 쭉 내리면 을구가 나오는데 을구에는 이렇게 근저당권이 나옵니다. 첫 번째가 바로 근저당권이 나왔는데요. 여기 2018년 2월 26일 을구에서는 이 근저당권이 말소기준 권리가 될 수 있는 권리인데요. 따라서 이 근저당권이 2018년 2월 26일이고 앞에서 가압류는 2020년 10월 14일이기 때문에 이 등기부 등본에서는 말소기준 관리가 당연히 더 빠른 근저당권인 2018년 2월 26일이 말소기준 권리가 된다는 것을 알 수 있습니다. 이처럼 말소기준 등기를 찾으실 때는 갑구와 을구에서 가장 빠른 권리들을 찾은 다음에 그 두 개만 비교를 해보시면 이제 말소 기준 권리를 찾을 수 있습니다.
대항력 확정일자 전입신고 근저당이 말소 기준
등기부 등본을 분석해서 말소 기준 권리를 찾으셨다면 그다음으로는 대항력을 파악하셔야 됩니다. 여기서 말한 대항력은 네이버 사전을 보면 이렇게 두 가지 의미가 있는데 그중에서 좀 어렵게 써져 있는데 좀 쉽게 말하면 임차인 입장에서 집주인이 바뀌더라도 다른 사람에게 임대차 계약을 계속 주장할 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 있다면 임차인이 나갈 때 임차인이 받지 못한 보증금은 낙찰자가 물어줘야 되기 때문에 대항력을 제대로 파악하지 않고 낙찰받으면 이 보증금만큼 손해를 볼 수가 있습니다. 또한 낙찰자는 대항력이 있는 임차인의 계약 내용을 그대로 승계하기 때문에 마음대로 내가 쫓아내거나 할 수가 없습니다. 따라서 이런 대항역을 잘 파악하셔야겠죠. 그럼 대항력을 얻기 위한 조건은 어떻게 될까요? 많은 사람들이 확정일자와 대항역을 헷갈리시는데요. 대항력은 확정일자와 전혀 상관이 없습니다. 따라서 대항역을 보실 때는 확정일자가 있는지 없는지는 전혀 신경을 쓸 필요가 없습니다. 대항력을 얻기 위한 조건은 정말 간단한데요. 주택 같은 경우에는 전입신고를 하고 직접 들어가 살면 대항력이 생기는 거고요. 상가 같은 경우에는 사업자 등록을 하고 안에서 영업을 하면 대항력이 생기게 됩니다.
그리고 여기서 중요한 게 대학역의 효력 발생 시점인데요. 전입신고 점유가 모두 발생한 다음 날 0시입니다. 여기서 중요한 거는 다음 날 0시라는 건데요. 만약에 11월 12일에 이사를 하고 전입신고를 했다면 11월 13일 0시부터 효력이 발생하게 됩니다. 그리고 당연하지만 전입신고와 점유가 유지된 상태에서 대항력이 유지되기 때문에 만약에 안에 살고 있는 임차인이 전입신고를 다른 곳에 한 번 갔다 왔다 하면 나간 그 순간에 효력이 상실되게 됩니다. 다시 들어오면 들어온 그 순간부터 대항력이 다시 생기게 되겠죠. 그리고 말소기준 권리와 전입신고가 같은 날이면 당연히 말소 기준 권리가 우선하게 됩니다. 왜냐하면 이 대학역 같은 경우에는 여기 보시다시피 다음 날 공시이기 때문에 말소 기준 관리가 우선한다는 겁니다. 대학역은 전입과 점유가 모두 유지가 되어야 하는데 예외인 경우가 있습니다. 바로 가족이 전입하는 경우입니다.
예를 들면 4월 17일에 아빠가 이제 세대주로 이사를 왔고 그다음 전입신고를 했습니다. 그리고 5월 1일에 근저당권이 설정되어서 이제 이게 말소 기준 권리가 됩니다. 그다음 5월 5일에 아들이 이사를 오면서 세대주로 전입신고를 했습니다. 이 경우에는 세대주가 아빠에서 아들로 5월 5일에 바뀌었습니다. 이런 경우에는 세대 합가라고 불러가지고 세대주가 변경되더라도 가족 중에 전입일이 가장 빠른 날인 4월 18일 0시를 기점으로 대항역이 생기게 됩니다. 경매를 하실 때는 이런 부분도 놓치지 말고 잘 분석을 하셔야겠죠. 그럼 실제 경매 물건을 분석할 때는 말소 기준 권리만 찾으면 80%는 분석이 끝나게 됩니다. 말소 기준 권리를 찾으신 다음에 그 날짜보다 전입일자나 사업자 등록일이 빠른지 늦은지만 파악하시면 분석이 끝나게 됩니다.
등기부 현황을 보면 이렇게 권리들이 쭉 나오는데 이 많은 권리들 중에서 첫 번째 나온 근저당이나 가압류가 제가 말소 기준 등기가 된다고 설명드렸었는데. 이 등기부에서는 2020년 10월 7일 이 근저당이 말소 기준 등기가 되는 것을 알 수 있습니다. 임차인 같은 경우에는 사업자 등록일이 2021년 2월 20일로 되어 있죠. 따라서 이 말소기준권리보다 이 뒤에 있기 때문에 이 임차인은 대항력이 없다는 것을 알 수 있고 따라서 우리는 이 건물을 낙찰받더라도 인수하는 권리가 없다고 판단을 할 수 있습니다. 이 안에 계신 임차인은 그냥 나가게 되시는 거겠죠.
이다음 예시는 대학역이 있는 임차인을 가져와 봤습니다. 먼저 등기부 현황부터 보시면 이렇게 권리들이 쭉 있습니다. 첫 번째 나온 가압류나 근저당만 확인하면 된다고 했듯 여기 보시면 2017년 4월 28일 가압류가 말소 기준 원리가 되는 것을 알 수 있죠. 따라서 임차인의 전입일이 이거보다 빠른지 늦은지만 보면 됩니다. 여기 전입일자가 2015년 7월 6일입니다. 따라서 이 가압류보다 빠르다는 것을 알 수 있고 이 임차인은 대항력이 있다는 사실을 알 수 있습니다. 보증금 1억이라고 되어 있는데 내가 만약에 낙찰을 받았는데 1억을 다 받지 못했다 하면 제가 그 차액만큼은 이분이 대항력이 있기 때문에 제가 다 물어줘야 됩니다. 따라서 말소 기준 권리보다 빠른 대항력을 가진 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있기 때문에 이 부분을 제대로 파악을 해야 되고요. 이게 1억이라서 되게 작아 보일 수가 있는데 만약에 이 임차인이 10억이 들어가 있다고 하면은 내가 만약에 이걸 놓쳤다 하면 그냥 허공에 10억을 날리게 되는 겁니다. 따라서 권리 분석을 정말 꼼꼼하게 잘하셔야 되는 거고. 이번 영상에서는 경매에서 권리 분석하는 가장 기초적인 내용인 대항력과 말소 기준 권리에 대해서 설명드렸습니다.