소액으로 투자하기
소액으로 작은 소형 아파트 낙찰받아서 천만 원 수입 체험 프로젝트
천만 원씩 벌어서 작은 투자금을 불리고 결국 따박따박 월세 받는
다가구 건물주가 되는것을 목표로 설정해 봅시다. 소액으로
소형이며 소액 아파트를 낙찰받아서 천만 원 이상 수익 사례를
소개하겠습니다. 여러 번 입찰을 하고 폐찰을 한 경험들이 있으신 분들은
아마도 아파트는 경쟁률이 너무 높고 시세 대로 낙찰을 받아 가기 때문에
낙찰될 확률은 매우 낮다는 생각을 하고 계시는 분들이 계세요.
오늘 이런분들이 동기부여가 되었으면 좋겠습니다.
이 아파트는 57세의 평범한 주부님이 낙찰을 받으셨어요.
물건은 경북 안동시 옥동에 있는 대지권은 10.5평에 건물 면적이 58.14제곱미터
그래서 23평형이고 감정가격이 9,600만 원 공시지가가 1억 이하입니다.
소액으로 낙찰을 받을 수 있는 물건입니다. 근데 한번 유찰이 되어서 최저가
70% 6,720만 원입니다.목표에 맞는 매우 적당한 물건이라고 판단됩니다
입지와 시세조사
아파트 외관 사진은 노후도가 느껴집니다.감정가격이 1억 이하라서 오래됐고
입지가 막 훌륭하지는 않습니다. 복도식 구조 입니다.그래도 세대수가 있습니다.
이 아파트 단지 모양을 보면은 303동 같은 경우에는 남서양이죠.그리고 304동
같은 경우에는 남서양이기는 하지만 서쪽으로 조금 더 많이 기울어져 있죠
시세 조사를 하실 때 참고하셔야합니다. .만약에 정확하게 조사를 하지 않고
그냥 일반적으로 좀 좋은 향으로 해서 500만 원 높여서 시세 조사를 하게 된다면
아마 수익이 나는 일이 없을 수 있어요. 우리가 소액으로 하기 때문에 적은 금액
다만 300만원이나 500만 원이라는 작은 수익이라도 내가 내려고 입찰에 들어가는데
그걸 정확하게 조사하지 않으면 작은 수익도 낼 수 없을뿐더러 거기에다가 오히려
더 리스크가 날 수 있기 때문에 이점은 꼭 기억하고 명심해야할 중요 포인트입니다
주변이 거의 주공 아파트이고 그리고 연식이 비슷한 아파트이기 때문에 시세는
비슷합니다. 그래서 주변의 편의시설이나 학교를 찾아봐야합니다. 초등학교가 있고
그 위쪽으,로 1km 위쪽에 고등학교가 있어요. 초등학교에 관심을 갖는 아유는
중고등학교는 한두 정류장 떨어져도 상관이 없는 데 초등학교는 도보로 안전하게
이동할 수 있는 거리가 중요합니다. 이 아파트는 실거주자들의 거래가 되는 아파트이고
정말 좋은 조건중애 하나는 집이 어느 정도 인테리어가 다 되어 있다는 게 행운입니다.
입장 시에 집안을 확인하기가 어렵기 때문에 주변 주민들에게 문의를 하거나 철물점등에
문의를 하면 좋은 정보를 얻을 수가 있습니다. 지방은 도배, 커튼 심지어는 주방까지
인테리어 간판을 걸고있는 점포에서 다진 행하기도 합니다. 그리고 열쇠가게나 지물포도
문의를 하시면 동네 구석구석의 정보를 알수가 있습니다. 이런 발품 팔이들이 비용을
줄여주고 뭔가 입찰의 기운을 복돋아주는 느낌도 받습니다
권리 분석 과 수익계산
이 물건은 현재 임차인이 없습니다. 소유자분이 점유를 하고 있는 케이스입니다
보통 이런 경우 집주인이 입주전에 전세나 월세로 이사를 안 가고 거주하기도 합니다
명도도 필요없고 오히려 좋은 케이스입니다. 그리고 말소 기준 등기 이후에 위험한
가처분이 없고. 매우 깨끗한 물건입니다. 모두 잘 진행을 해서 8,800만 원으로
감정가 대비91.67%로 낙찰했습니다
부동산 지인에 들어가셔서 로그인하시고 입주 물량을 살펴보도록 하겠습니다.
안동 같은 경우에는 인구수가 15만 3천 명 정도 되는 아주 소도시입니다 2020년도에
입주 물량이 굉장히 많았습니다. 2021년 2022년도에는 굉장히 공급이 부족했었고
작년 2023년 올해 2024년도까지 적정한 공급 물량이 있습니다. .그리고 2025년도부터는
아직 공급 물량 예정이 없습니다. 그래서 공급 물량이 막 넘쳐나는 지역은 아니기 때문에
좀 안전하다고 판단이 됩니다 .그리고 안동이 굉장히 소도시인데 이 아파트 같은 경우에는
감정가가 1억도 하지 않습니다. 이 물건의 시세는 1억 500만 원 정도에 형성이 되어 있었습니다.
물론 수리를 했을 때 기준입니다. 평범한 서민들이 거주할 수 있는 아파트라고 판단됩니다.
수익 계산을 해보겠습니다. 부동산 계산기 클릭하시고 먼저 중개보수를 봅니다.
이 물건을 8,800만원에 낙찰을 받았고 1억 500만 원에 매도를 원했습니다.
그런데 부동산에서는 한 1억 정도를 제안했습니다. 하지만 1억 500으로 주장을 했습니다.
그래서 1억 500으로 해보기로 했습니다. 150만원 이사비용 정도는 예상을 했습니다.
결국에는 1억 350만 원으로 매도를 했습니다. 지역 부동산 사장님 말씀이 물론 신뢰성이 있지만
내놓을 때는 지금 현재 매물로 나와 있는 다른 물건들 네이버 부동산에서 여러분들이 좀 살펴보시고요.
거기에 적정한 선을 정해야 합니다. 크게불러야 조정을 할 수 있기 때문입니다. 이렇게 진행을 하려면
최대한 경매로 싸게 낙찰을 받아야합니다. 경기가 나쁘더라도 싸게 낙찰을 받으면 손해를 안 봅니다
1억 350만 원이라고 매매 가격을 정하고 중개보수 계산 56만9250원 계산이 자동으로 나옵니다.
그래서 중개 수수료는 56만9250원 정도 되는구나 생각하시면 되겠습니다.
그다음 양도세 계산을 하겠습니다. 개인으로1년 이내에 매도를 하는 경우에는 양도세가 77%입니다.
낙찰을 받고 나서 부동산 개인 매매 사업자를 통해서 매도를 합니다니다. 그럼 기본 세율 적용으로
받고 주택수가 1주택자라면 비과세가 되기 때문에 세금이 0원이 나오게 됩니다.
취득가액이 8,800만 원이었고, 양도가액은 우리가 1억 350만원 이렇게 입력을 합니다
필요 경비는 취등록세 그리고 대출을 받으셨기 때문에 법무사 수수료 이전 비용이 160만 원
그리고 중개수수료 한 57만 원 정도 .대출을 낙찰가 70% 정도 은행에서 6,160만 원 대출을 받았습니다.
그래서 한 달에 이자는 31만 원 정도 발생을 했습니다. 이 물건은 두 달도 안 돼서 매도가 되었습니다
이자는 총 62만 원 그래서 이전 비용 160만 원, 중개수수료 57만 원에 이자 62만 원을 다 합산을 했더니
총비용은 280만 원이 발생을 했습니다. 필요 경비에는 280만 원 입력해 주시면 됩니다.
만약에 취득 일자에 우리가 낙찰받은 날짜를 입력하고 실제로 매도한 날짜를 기입하면 세금이 77%가
부과가 됩니다.우리는 낙찰받은 물건을 개인 매매 사업자로 매도를 했습니다.
취득 일자를 저는2022년 10월 1일로 설정을 하고요. 양도일자는 2024년 10월 30일로 입력을 합니다.
2년 이상으로 되었으니 양도소득세 계산을 하면 취득가액이 8,800만 원, 양도가액이 1억 350만 원
필요 경비 280만 원 해서요.액면상 양도 차액이 1270만 원입니다.
낙찰가 8,800만 원 중에서 70% 대출을 받았어요.6,160만원 대출이고 , 투자금이 2640만 원입니다.
결국 2640만 원으로 도전한 물건입니다. 액면상 시세차액이요.1억 350만 원 매도, 낙찰가는 8,800만 원입니다.
그래서 시세차익이 1270만원 발생을 했습니다. 1년에 한 번 인적 공제라고 해서 1인당 250만 원 공제해 주는
금액이 있습니다. 단, 개인 매매 사업자로 매도를 할 때에는 그 인적 공제를 받지 못합니다.
양도 차액 1270만원 여기에서 기본 세율 적용 1400만 원 이하일 경우에는 6%의 세금이 발생합니다
그래서 1270만 원에서 6% 세금을 계산하면 세금이 76만원입니다. 1270만 원에서 세금 76만 원을 제하면
수익이 1194만원입니다.
이 물건은 6월 19일날 낙찰받고, 7월 10일 잔금 납부 그리고 9월에 매도 계약이 완료가 되었습니다
네이버 부동산으로 확인을 해보면 해당 아파트 23평형에 이제 실거래 찍힌 거를 확인을 해봤습니다.
9월에 1억 350만 원 정확하게 실거래 올라왔습니다. 그래서 1억으로 매도할 뻔했던 물건을 1억 500에
물건을 올려놓고 150만 원 조정해줘서 1억 350만 원으로 매도를 했습니다. 투자금은 2640만 원입니다.
수익은 1194만원 발생시켰습니다. 투자는 어렵지 않습니다. 충분히 준비하시고 도전만 하시면 그만큼
결과는 어렵지 않습니다.