미국 CPI 지수 기준 기준금리 인하
새벽 미국에서 나온 지표가 간담을 서늘하게 했습니다. 바로 미국 노동통계국에서 발표한 미 소비자 물가지수를 CPI라고 합니다. 전년 같은 달 대비 3.1%나 상승을 했습니다. 이건 완전히 충격적인 수치입니다. 그동안 미국 기준금리 내려간다는 전망에 가장 기저에 있었던 지표가 미국 물가지수 하락 기대감이었는데 여지없이 깨지고 말았습니다. 당초 시장 전문가들은 2.9% 정도를 예상을 하고 있었는데 훨씬 상승한 수치를 내놨습니다.
원래 연준 목표치인 2% 아래로 물가지수가 내려갈 것이라는 예상을 보기 좋게 빗나가게 하는 지표가 나온 거죠. 3%대는 여전히 CPI 지수가 가라앉을 만한 지표로 볼 수 없는 게 작년 내내 미국 물가지수가 3%라는 움직이지 않게 굳어지면서 기준금리 인하에 대한 기대감을 여지없이 깔아뭉갠 지표이기 때문에 이번에 3% 수준으로 나온 건 앞으로 미국 기준금리 인하는 물 건너갔다는 것을 여지없이 보여주는 수치라 볼 수가 있습니다. 변동성이 큰 품목인 에너지와 식료품을 뺀 근원 CPI도 두 달 연속 예상치보다 많이 오른 상태가 되었고 전년 대비 3.9% 정도 상승을 했습니다.
시장 예상치 3.7%보다 높은 수준으로 볼 수 있습니다.확실히 미국 물가지수가 이렇게 요지부동 내려올 생각을 하지 않는 건 부동산 부분에서 미국도 골머리를 앓고 있는데 주거비가 CPI 지수를 쭉 하고 밀어 올린 결과죠. 가중치의 35% 정도를 차지하는 상당히 물가지수 전체 지표를 압박하고 있는 요소라 볼 수 있겠습니다. 이렇게 되면 5월에 벚꽃 필 무렵 미국 연준이 기준금리 인하에 들어갈 거라는 전망은 낭설이 된 것이고 앞으로 고금리 기조는 계속해서 전방위적으로 부동산 시장의 하방 압력으로 작용을 할 듯 보입니다.
대형건설사 자금 불안정 부동산침체 전세가 하락
롯데건설 속보가 들어와 있습니다.롯데건설의 우발채무 5조 4천억에 이르는 리스크를 안고 있다는 사실이 알려졌는데 이거 의외죠. 롯데가 분양 성적이 그리 부진하지 않았습니다. 대부분의 지역에서 분양 완판을 견인하는 성적을 거뒀는데 이렇게까지 5조 원에 이르는 우발 채무를 떠안고 있었다는 건 그 외 건설업체는 지금 상황이 많이 안 좋다는 겁니다. 그러니 부동산 PF 문제가 정말 엄청난 폭발력이 있을 수 있는 건데 롯데건설이 이번 달 2월에 국민 신한 하나 우리 4대 시중은행 그리고 증권사 도합 2조 3천억 정도의 PF 유동화증권 매입 펀드를 조성을 합니다. 롯데건설이라는 이름 믿고 시중은행과 증권사에서 2조 원이 넘는 돈을 쏴준다는 뜻입니다. 즉 출자한다고 생각하시면 되겠습니다. 그냥 자금을 펀드라는 이름으로 대주는 것입니다. 그만큼 지금 대형 건설사 자금 사정도 안 좋다는 걸 알 수가 있습니다.
부동산 시장이 이렇게 돌아가다 보니까 분양시장 저 조하고매매 시장은 거의 다시 일어서기가 어려울 정도입니다. 전세가가 제대로 받쳐주면 매매가가 좀 의지할 수 있는 백그라운드도 있을 수 있는데 여기도 지금 심상치가 않습니다. 공동주택 입주 예정 물량이 내년부터 감소 폭이 상당하다는 지표도 나오고 있습니다. 올해 17만 가구에서 내년 13만 가구 수도권에서만 입주량이 절반으로 가게 된다고 하는데 24% 그러니까 대략 4만 3천 가구 정도가 줄어든다고 하죠. 그리고 주거 수요가 비교적 많은 파이를 차지하고 있는 경기권은 11만에서 7만으로 그리고 인천은 3만에서 2만 가구 정도가 줄어든다고 합니다.
이렇게 공동주택 입주량은 결국 전세가와 연관해서 직렬 연결이 되기 때문에 전세가를 상당 부분 자극할 수 있다는 전망도 나오고 있는데 일단 지금 부동산 경기 침체가 갈수록 골이 깊어지는 영향으로 공동주택 인허가와 준공이 아예 실종이 되어버리는 그래서 부동산 시장에서의 공급이 극도로 말라간다는 우려도 나오고 있습니다. 그런데 이렇게 신축 물량 입주량이 줄어든다 해서 당장 전세가에 직접적인 영향을 미칠 거라는 건 너무 부동산 시장의 심리적인 기반을 무시하는 그저 함수 관계에서 나오는 수학적 계산이라고 말할 수 있습니다. 지금 전세가가 이런 추세라면 엄청난 기세로 치고 올라가야 되는데 그렇지 못하고 있습니다.
부동산원에서 내놓은 전세가격 동향을 보면 전국 주간 아파트 전세가격 지난주 대비 상승 전환입니다. 근데 오름 폭이 굉장히 소폭으로 반경을 유지하고 있다. 오히려 수도권은 상승폭이 축소가 되고 있고 지방은 이미 마이너스로 돌아선 지 올해 그 하락폭의 진폭을 따지는데 지난주는 하락폭이 축소가 된 거고 서울만 상승폭이 확대가 되고 있는데 여기도 소폭으로 올라 그래서 상승 지역은 92개 지역에서 98개 지역 그리고 하락 지역은 73개에서 그대로 보합을 유지하고 있는 상황이죠. 그러니까 전세가가 지역에 따른 편차를 보이고 있고 유독 서울에서만 전세가 상승세 궤적이 보이는데 이것도 상당 부분 소폭으로 움직이는 형편입니다.
2주 전에는 오히려 전세가 지표가 하락하는 추세를 보였었는데 당연히 공동주택 입주 물량이 줄어들면 전세가가 대폭 올라야 하는데 그렇지 않다는 겁니다. 수치로 보면 그래야 하는데 부동산 심리 기전으로 보면 이런 지표와는 무관하게 움직인다는 얘기입니다. 물론 12월 전국 아파트 평균 전세가율이 66% 정도로 나타났습니다. 특히 서울 아파트 전세가율이 53%로 5개월째 상승세를 보이는 추위가 있죠. 그러나 전체 전세라는 그림을 볼 때는 가격 지표가 그리 치고 나가는 상승세가 아니란 얘기입니다. 전세에 대한 실익 과연 얼마나 금리를 낮춰서 대출을 받고 전세로 들어갈 수 있느냐가 관건인데 지금 전세대출 금리가 낮아진다는 분위기이지만 실제로 1월 마지막 날 시작된 전세자금 대환대출도 낮은 금리로 갈아탈 수 있는 이점은 분명하지만 실제로 중도상환 수수료가 중간에 발생을 한다는 겁니다.
중도상환수수료가 60만 원에서 120만 원까지 비용이 발생을 하는데 연이자 줄인다고 대환을 해봤자 그리 큰 실익은 없습니다.금리 부분에서 전세자금 대출이 그리 크게 유리하지도 않습니다. 이후 전세자금 대출 금리도 주담대 금리 영향을 받아서 다시 오를 가능성이 충분합니다. 실제로 5대 시중은행 주담대 고정금리가 하단 3%까지 떨어지는 모습을 보였지만 이게 계속해서 내려가는 추세가 아니라는 점, 이제 그렇게 완화된 금리 추세는 뚝하고 멈췄다는 겁니다. 심지어 일부 은행에서는 금리 인상 기조도 보입니다. 국민은행은 7일 기준 고정형 주담대 금리가 하단 3.6% 정도로 올라서는 모습 보이고 있습니다. 이렇게 금리가 불안정한 모습을 보이는 것은 바로 채권 금리가 요동을 치고 있기 때문인데 5년물 은행채 금리가 다시 오르고 있기 때문입니다.
이렇게 채권 금리가 계속해서 영향을 받을 수밖에 없는 것은 미국 기준금리가 여전히 견고한 모습을 보이고 있기 때문입니다.2분기에 기준금리를 낮추지 않을까라는 예상이 나오고 있는데 연준 입장에선 여전히 신중해야 한다는 말이 나오고 있습니다. 미국 기준금리 낮아진다고 2023년도 상반기부터 들썩거린 거 같은데 내린다는 금리는 내려오지 않은 지가 1년이 거의 다 돼가고 있습니다. 미국 기준금리 인하 가능성은 아마 이런 분위기로 쭉 갈 가능성 높아 보입니다.
주택담보대출 금리 전세자금대출 금리
시장은 기대하고 연준은 손절하는 상황에서 금리 인하는 어려울것 같습니다. 그러니 지금 주담대 금리뿐만 아니라 전세자금 대출 금리도 장담을 못할 것으로 예상됩니다. 대출로 빚을 지는 것보다 월세로 가는 게 낫겠다는 생각에 전세 수요에 불을 지피지 못하는 겁니다. 그러니 계속해서 전세가가 생각보다 예상보다 치고 올라가지 못하는 겁니다.
신축 입주 물량과 전세 수요는 그리 큰 비례 관계는 못 된다.많은 지역에 구축 전세물량 깔려 있는데 특정한 수요를 제외하고는 입주 물량 부족으로 전세가가 오른다는 계산은 너무 단순한 지표고요. 일단 금리가 전세 자금은 변동금리가 적용이 되기 때문에 분명히 고금리 기조는 깨지기가 어려운 상황이라서 이젠 전세대출 자체도 부담스러워졌기 때문에 반전세 월세로 방향을 돌리는 수요가 많아졌습니다. 그러니 무턱대고 전세자금 대출 끌어오는 것도 고려를 해보셔야 한다는 겁니다. 실거주 의무 유예가 3년 정도 될 가능성 많아서 송파구 강동구 쪽 전세 물량도 쏟아질 가능성 높습니다.
주요 입지 특수한 전세 수요층이 움직이기에는 고가의 시세로는 가지 않을 것으로도 예상이 됩니다. 그러나 확실히 일부 서울 지역에서만 국한된 전세가 오름세를 보면 이게 전체 그림이 안 보이기 때문에 전세 거래량이 2% 정도 줄고 있고 보증부 월세나 반전세가 2% 가까이 증가 추세를 보이는 점도 체크를 해 놓으셔야 되겠습니다.
매매가가 계속해서 하락하는 추세에서 전세가가 매매가를 지지해 주는 시대는 끝이 났습니다.워낙에 부동산 시장 자체가 지금 엄청난 변동성 앞에 있기 때문에 전세가 지표로 매매가 움직임을 판단할 수 있는 이 정상적인 궤적은 이미 증발이 되어버린 지 오래입니다. 워낙 고금리 상황이 오랫동안 지속이 되고 있고 앞으로도 거의 변할 수 있을 공간도 협소하고 이렇게 시장 자체가 얼어붙은 적이 있었던가라는 말이 나올 정도로 위기감이 커지고 있는 상황이라서 전세 시장도 그리 예상대로 가지 못하는 불안한 모습 보일 가능성 높습니다.
일부 지역에서만 전세가가 오르는 기 현상 외에는 거의 매매 시장의 하락세에 묻혀서 갈 가능성이 높습니다. 그만큼 부동산 시장 자체가 엄청난 변동성을 겪게 될 것이다. 얼마나 그 변동성의 골이 깊은지 최근 명동에서도 경매 물건 터지고 있습니다. 대한민국에서 평단가가 가장 비싼 금싸라기 땅이라 할 수 있고 여기에 건물 세우면 그냥 부동산 탑이었는데 평당 10억이 넘는 꼬마 빌딩, 그러니까 300억 이상 되는 담보 가치를 가진 곳이 경매로 넘어가버리는 일도 발생을 하고 있습니다. 예전에는 명동 중심에서 이런 빌딩이 경매로 나올 수 있는 케이스도 없었을 뿐만 아니라 이렇게 경매로 물건이 나오면 그냥 개눈 감추듯이 사라지곤 했는데 유찰이 된다는 것도 이례적인 일이라고 볼 수 있습니다.
지금 상업용 건물뿐만 아니라 아파트 경매 건수도 거의 30% 이상 증가하는 추세를 보이고 있습니다.이건 2020년 11월 이후 가장 많은 수치라고 합니다. 이렇게 경매 건수가 폭증을 한다는 건 아파트 건물은 그냥 귀여운 수준이고 대표적인 명동 같은 빌딩이 들어선 상업용 부동산에 직접적인 타격이 가해질 수 있는 리스크가 충분히 있는데 명동 건물이 넘어간다는 건 그만큼 국내 상업용 부동산에서의 위기가 현실적으로 본격 넘어올 수 있다고 볼 수 있습니다.
미국 부동산 공실률 증가
지금 미국이 시끄럽습니다.유럽 금융회사들도 휘청하고 대표적인 미국 지역은행인 뉴욕 커뮤니티 뱅코프 상업용 부동산에 대한 무리한 대출로 인한 손실 공실률이 매우 큽니다. 미국 it 기업들이 대부분 오피스를 현장으로 풀지 않고 재택근무로 돌렸기 때문에 이후에도 풀리지 않았습니다. 기업으로서는 개이득이죠. 비용이 절감이 되기 때문에 굳이 오피스 빌리지 않고 각자 집에서 근무하는 추세로 돌아가면 엄청난 이득을 볼 수 있기 때문에 계속해서 미국 상업용 부동산 공실률은 구멍이 뻥 뚫린 상태입니다. 국내 상업용 부동산도 명동 같은 업무시설이 집합돼 있는 건물들 게다가 꼬마 빌딩도 소비 수요가 줄어드는 판이니 입점이 안 되는 거고 공실은 터지고 그러니 경매로 넘어가는 사달이 일어나는 겁니다. 오늘의 부동산 캐릭터 건설사 유동성 위기 그리고 상업용 부동산 위기 이로 인한 자금 경세액은 모조리 고금리로 소환이 되고 금리는 인하 쪽으로 움직일 가능성은 올해 거의 없어 보이기 때문에 2월이 넘어가고 3월로 가도 집값은 상당 부분 엄청난 하락세에서 벗어나지 못할 것으로 보입니다. 골든타임 잘 체크하실 수 있길 바랍니다.