동아일보의 단독 기사입니다. 2023년 4월 14일에 보도되었습니다
대출을 갚는 가장 유리하고 지혜로운 방법인 채증식을 공유하겠습니다. 채증식 일단 말부터가 어렵습니다. 채증 들어가기에 앞서 체증식을 받아야 되는 이유에 대해서 세 가지로 정리해 봤습니다. 첫 번째 오늘 내는 돈이 적습니다. 두 번째 미래에 내야 하는 돈이 적어집니다. 세 번째 인플레이션을 잊어서는 안 됩니다. 대출을 냈으면 돈을 당연히 빨리 갚아야 한다고 생각하는 분들이 많으실 겁니다. 그러나 공유할 내용은 오늘 내는 돈이 적고 미래에 내는 돈이 적어진다는 게 도대체 어떤 의미인지 인플레이션 관점에서 또 다른 방식으로 생각하는 여러분들에게 설명해 드리도록 하겠습니다.
주택담보대출 만기일시 원리금균등 원금균등 채증식 상환방식
채증식은 기본적으로 주택담보대출의 상환 방식 중 한 가지 방법입니다. 주택담보대출을 이용하면 기본적으로 내가 주택을 담보로 제공하고 돈을 지급받습니다. 이 돈에 대해서는 당연히 이자가 발생합니다. 그리고 당연히 빨리 상환을 해야 한다라고 표현합니다. 그래서 우리는 일반적으로 이번 달에는 창고 하나를 샀고 다음 달에는 주차장을 빌렸고 그다음 달에는 2층 건물을 올렸고 지붕을 지었고 현관을 뚫었고 비로소 내 집이 다 되었다. 이렇게 생각하시는 것 같습니다. 방 한 칸씩 늘려간다는 개념인 것입니다. 즉 한 평짜리 방 샀다 이렇게 표현하시는데 저는 이러한 접근은 대출에 대해서는 올바른 접근은 아니라고 생각합니다. 현대는 자본주의가 굉장히 금융 구조화되어 있다 이렇게 설명드린 적이 있습니다. 그 말인 즉 모든 자산이 유동화되어 있다는 것입니다. 부동산이 움직이지 않고 가만히 있는 것이 아니라 동적인 상태로 계속해서 움직일 수 있게 되었다고 생각하시면 되겠습니다. 그렇기 때문에 빚이 아니고 나눠 갚는 게 아니고 내가 자산을 제공하고 그것을 담보로 유동화된 현금으로 바꾸는 것이라고 이해하시면 좋겠습니다. 유동화 덕분에 부동산은 더 이상 부동산이 아니게 되었고 환급성을 갖게 되었다. 그러니까 대출이 움직이지 않았던 가만히 굳어 있던 부동산을 살아있는 현금으로 바꿔주는 것이다 이렇게 이해하시면 되겠습니다. 이러한 관점에서 생각해 봤을 때 대출받은 돈은 갚는 것이 아니고 조금씩 적어지는 겁니다. 처음에 이 대출을 실행할 때 5억 원을 대출받았다고 해보면 시간이 가면 갈수록 내가 쓰고 있는 현금의 양이 점차 적어지는 것을 알고 있어야 한다. 이게 유동화된 대출에 대한 올바른 이해라고 하겠습니다. 그러니까 되도록 많이 빌려서 되도록 적게 천천히 느리게 갚는 것이 좋다는 겁니다. 주택 담보대출에는 대출 만기라고 하는 개념이 있습니다. 우리는 인플레이션 세상에 살고 있기 때문에 대출은 무조건 길수록 좋습니다. 쉽게 생각해서 30년 전의 짜장면 가격과 오늘의 짜장면 가격이 어마무시하게 차이 난다라는 것을 기억하시면 좋겠습니다. 아까 내 돈을 현금으로 바꾸는 과정이라고 했잖아요. 내 돈을 천천히 쓰는 것이 당연히 좋은 거라고 생각하시면 되겠습니다. 대출의 관점에서 생각해 봤을 때 5억 원을 50년에 나누어서 갚는 것과 4억 원을 40년에 나누어서 갚는 것과 1천만 원을 1년 동안 나눠서 갚는 것은 똑같은 원리라고 하겠습니다. 결국 시간과 돈을 바꾸는 개념인 거죠. 여러분이 1년 동안 1천만 원의 현금을 갚을 수 있는 사람이라고 한다면 만기를 50년으로 늘리는 순간 오늘 당장 5억 원을 끌었을 수 있다는 이야기로 해석할 수도 있겠습니다. 만기가 길수록 대출을 받는 차주에게 유리하기 때문에 초장기 대출을 이용할수록 대출 금리는 높아지는 구조를 가질 수밖에 없습니다.
금리와 인플레이션 비교 상환방식
보고 계신 표는 특례 보금자리론의 금리표입니다. 구조를 살펴보시면 10년에서부터 50년까지 이루어지는 과정에서 금리는 0.3%가 증가하는 모습을 확인할 수가 애초에 금리가 인플레이션도 따라가지 못하는 모습을 확인할 수가 있습니다. 그러니까 금리가 몇 프로냐 이게 그렇게 중요한 이야기는 아닙니다. 대출 만기를 애초에 길게 세팅할 수 있으면 그게 가장 중요한 방식이다 이렇게 이해하시면 좋겠어요. 이제 상환 방식에 대해서 설명을 드려보도록 할게요. 상환하는 방식 내가 돈을 어떻게 갚아나가느냐 내 돈을 어떻게 쓰느냐에 대한 문제인데요. 총 4가지를 설명드릴 겁니다. 첫 번째는 만기 일시고요. 두 번째는 원리금 균등, 세 번째는 원금 균등, 네 번째는 체증식입니다. 이 네 가지가 도대체 무슨 말인지도 모르시는 분들을 위해서 제가 그림을 준비했습니다. 만기 일시는 이런 식으로 구성이 됩니다. 주황색은 이자고요. 파란색은 원금입니다. 만기에 딱 한 번 만에 원금을 다 갚아버리는 것을 만기 일시라고 표현합니다. 갚아가는 기간 동안은 이자만 내면 되기 때문에 구조상 차주에게 유리할 수 있겠죠. 두 번째로 원리금 균등입니다. 원금과 이자가 균등하게 처음부터 끝까지 같은 금액을 상환하는 방식을 이야기합니다. 세 번째는 원금 균등입니다. 원금은 처음부터 끝까지 동일하고 이자는 원금의 줄어드는 것에 따라서 점차 줄어드는 것을 확인하실 수 있습니다. 원금균등을 활용하면 오늘 갚아야 하는 상환액은 많지만 미래에 갚아야 되는 상환액은 적다고 할 수 있겠죠. 마지막으로 채증식입니다. 뒤로 갈수록 점차로 늘어나는 방식이다 이렇게 이해하시면 되겠습니다. 이게 개념적으로는 사회초년생이 주택담보대출을 활용하려고 하다 보면 아무래도 사회에 진출한 지 얼마 안 되어서는 소득이 적을 수밖에 없잖아요. 차주가 나이가 들면서 임금은 점차 높아질 것이고 그렇기에 미래로 원금 상환하는 것을 철저하게 미루어 놓았다 이렇게 생각해 볼 수가 있습니다. 그럼 여기서 한번 생각해 봅시다. 4가지 중에서 가장 좋은 것을 채등식이라고 선택하신 분은 곤란합니다. 첫 번째인 만기 일시 상환이 가장 좋습니다. 왜일까요? 바로 인플레이션 때문입니다. 아까 짜장면 설명드렸죠. 그리고 대출은 갚는 게 아니고 쓰는 거라고 설명드렸습니다. 그럼 내 돈이 최대한 뒤에 가서 쓰이는 게 좋겠죠 최대한 안 갚는 게 좋다는 이야기입니다. 원금이 최대한 훼손되지 않고 보존될 수 있는 거, 장기간 동안 보존될 수 있는 방 식들이 당연히 유리하다고 할 수 있겠습니다. 원금 균등과 같은 방식은 이자를 줄이는 데 효과적일 수 있으나 내 돈의 관점에서 봤을 때는 오늘 갚아야 하는 돈이 너무 많습니다. 그렇기에 순서를 정해보자면 만기 일시가 첫 번째라고 할 수 있겠고. 두 번째는 채증식, 세 번째가 원리금 균등, 네 번째가 원금 균등이다. 이렇게 순서대로 이해하시면 되겠습니다.
만기일시 채증식분활방식 이점
포인트는 내 돈이 최대한 늦게 쓰여지는 것이 중요하다입니다. 무조건 원금을 나중에 갚는 겁니다. 그래야 오늘 내가 쓸 수 있는 돈이 많습니다. 그걸 이용해서 더 많은 것들을 할 수 있게 됩니다. 그림으로만 설명드리면 또 이해하기 어려우실 것 같아서 이번에는 숫자로도 설명드려보도록 하겠습니다. 특례보금자리론의 대출 한도 금액은 5억 원입니다. 금리는 4% 초반 정도인데 계산하기 쉽게 4%라고 하겠습니다. 실제 실행할 때에는 금리 표를 반드시 확인하시기 바라겠습니다. 만기 일시상환으로 대출을 했을 때 166만 원의 월 상환액이 나오고요. 40년 원리금 균등을 선택했을 때 209만 원, 40년 원금 균 등을 선택했을 때 271만 원, 40년 채증식을 선택하면 166만 원의 월 상환액이 산출되게 됩니다. 내 돈을 천천히 쓰는 과정이라고 했습니다. 어떤 걸 선택하면 내 돈을 천천히 쓸는지는 당연히 만기 일시나 채등식을 활용해야 합니다. 271만 원 같으면 이 두 개의 차이가 지금 110만 원 수준이죠. 엄청나게 많이 차이 나는 거니까 이런 거는 활용하시면 안 됩니다. 1년이 지났습니다. 1년이 지나면 채등식의 경우에는 갚아야 하는 돈이 점차 소득이 늘어남에 따라서 증가되기 때문에 상환액이 증가하는 것을 확인할 수 있습니다. 원금 균등 같은 경우에는 내가 원금을 착실하게 갚았기 때문에 이자가 줄어들면서 월 상환액이 줄어든 것을 확인할 수 있습니다. 이렇게 비교해 보면 쉽죠 원리금 균등은 안 바뀐다고 생각하시면 앞에 가서 다시 읽어 보세요. 원리금 균등은 처음부터 끝까지 같은 금액을 상환하도록 구조가 되어 있습니다. 이렇게 해서 5년의 시간이 흘렀습니다. 그럼 상환액은 얼마일지 생각하지 마시고 생각을 바꾸어 보십시오 그 집을 팔고 이사를 가야 합니다. 거기서 계속 산다고만 생각하지 마십시오 그리고 5년 뒤에는 상환입니다. 그렇기 때문에 대출을 다 갚아야 한다. 40년 동안 집의 노예다 이런 생각하실 이유가 전혀 없습니다. 그러니까 여기에서 그냥 끝나는 겁니다. 다 갚고 끝나는 겁니다. 그런 바보같이 미래에 상환액이 적어질 것을 고민해야 될 이유가 전혀 없습니다. 5년 안에 팔고 다른 집으로 이사 가야 합니다. 한 곳에 머무르는 것은 당신의 인생을 변화시켜 주는 방법이 아닙니다. 인간은 환경의 변화를 계속해서 추구해야 한다. 저는 그렇게 생각합니다. 이제 공대생 방식으로 이걸 이해하면 내가 팔아야 하는 시간 동안 적분을 한다 이렇게 생각합니다. 접근해 보면 그래프의 면적이 이게 가장 적습니다. 이렇게 큰 거를 쓸 필요가 없습니다. 물론 만기 일시를 해도 됩니다. 무엇보다 주택금융공사의 특례보금자리론에는 만기 일시 같은 제도가 없기 때문에 그중에서 이제 그나마 제일 좋은 체증식 방식을 활용하는 것이 옳다는 설명을 드리고 있는 겁니다.
자본주의 인플레이션 이해 채증식 분활 제도 선택
원금 균등 선택하는 사람들은 자본주의에 대해서 전혀 이해하지 못하는 사람들입니다. 이런 체증식 구조가 굉장히 유리하기 때문에 시중은행에는 채증식이 없습니다. 시장경제 체제에서 남 좋은 거 보는 것은 별로 유익하지 않죠. 남잘 때는 꼴을 못 봅니다. 그렇기 때문에 시중은행에는 최 등 식이 없고 원리금 균등 상환밖에 없습니다. 그래서 대부분 많이 하시는 질문이 집단대출 시중은행에서 원리금 균등으로 받아야 하나요 아니면 특례 보금자리 7등식을 받아야 하나요라고 여쭤보시는데요. 고민할 것 없이 당연히 7등식 받아야 합니다. 내가 오늘 대출을 빌려서 쓰는 돈이 적어지는 것이 좋습니다. 고민하지 마시고 답은 정해져 있습니다. 채증식이 얼마나 좋은 제도냐면 주택금융공사마저도 만 40세 미만은 받지 못하도록 제한을 걸어뒀습니다. 제한을 걸은 이유는 구조상 손해가 나는 구조이기 때문에 제한을 거는 겁니다. 솔직히 채권 값도 안 나올 것 같습니다. 별로 득 되는 상품 구조가 아닌데 정부가 우리에게 혜택을 엄청나게 주고 있습니다. 심지어 특례 보금 자료에는 중도상환 수수료가 없습니다. 일찍 갚아도 상환에 수수료가 없는 거니까 여러분들이 대출 갈아타기 하실 때에도 이것은 너무나도 유용하니까 반드시 챙기셨으면 좋겠습니다. 기억하세요. 무조건 체증식 자본주의와 인플레이션을 이해한다면 채증식을 안 받는 사람은 바보다 동아일보의 단독 기사입니다. 2023년 4월 14일에 보도되었습니다. 특례 보금자리론 재원 늘려 연말까지 공급하겠다 두 달 새 65%가 소진되었습니다. 출시 두 달 만에 25조 6천억 원이 신청되었습니다. 40조 원에 해당하는 공급액이 6월 말에 소진될 것으로 예상되고요. 부동산 수요자의 90%가 이용 계획이 있고 대구의 경우에는 특례 보금자리론을 이용하는 사람 중에 50%가 신규 주택 구입에 사용하고 있습니다. 이렇게 현재의 상황이 흘러가고 있다는 것을 잘 이해하시고 여러분들도 현명한 선택을 하실 수 있기를 바랍니다.