부동산으로 큰돈을 벌 수 있는 원리
대세장을 만나면 부동산으로 큰돈을 벌 수가 있습니다. 대세장이 타이밍입니다. 현실적으로 1년간 점차적인 상승을 하는 완만한 상승률을 보면 큰돈을 벌 수는 없습니다. 부동산의 생리가 그렇습니다. 부동산은 반드시 대세 상승이 온다는 겁니다. 그 대세 상승이 오면 5%, 6% 이렇게 오르는 게 아닙니다. 대세 상승장이 오면 투자 자금 대비해서 몇 배가 오르냐 하면 2배 3배 4배가 이렇게 올라버립니다 그렇기 때문에 큰돈을 벌게 되는 겁니다. 그래서 대세 상승장을 기다리면서 맞이할 준비를 하고 있다면 최고의 세팅이라고 생각합니다
하락세 원인 와 상승세때 착각
첫 번째는 건설사의 사업 의지 약화입니다.아시다시피 건설사들은 지금 같은 때에는 현실적으로 분양을 많이 하고 싶지 않습니다.왜냐하면 높은 가격에 분양가를 매길 수가 없을 뿐 아니라 분양자체가 힘듭니다. 새롭게 시작해서 분양하는 물건들 물량들이 점점 줄어들고 급기야 멈추게 됩니다 물론 공공기관에 발표로는 물량진행에 대한 뉴스를 내지만 의지대로 되기가 힘듭니다. 3기 신도시에 관한 계획도 계획뿐이었지 발표처럼 진행된 것이 지금 하나도 없습니다 건설사들은 분양을 해봐야 안 팔린다는 걸 알고 있습니다. 서울 수도권을 중심으로 분석을 해보면 분양을 해가지고 물량이 나올 수 있는 곳에서는 볼 수가 없습니다 거의 대부분 재개발 재건축을 통해서 나오는 겁니다. 시장은 계속 지지부진합니다. 결국 시장의 결과는 분양 물량이 계속 안 나오는 이런 상황이 되어갑니다. 신규 분양이 없으면 전체적으로 대중들이 부동산에 대한 관심이 떨어지게 됩니다 일단 신규 물량 자체가 줄어드니까 건설사들이 광고나 어떤 사회적 이슈를 만들지 않습니다 보통 사람들의 관심은 점점 없어지게 됩니다.
상승장 회복과 현금흐름 그리고 심리적인 착각
이제 어쨌든 대세 상승에 왔습니다. 근데 그 과정에서 이게 너무 부동산 가격이 오르다 보니까 정부는 이걸 조절을 할 수밖에 없어요. 가장 쉬운 방법은 금리를 올리는 겁니다. 그러면 시중에 현금흐름이 안 좋아집니다. 그러다 상승장이 오게 되면 막 부동산 투자에 몰입을 합니다. 시중에 자금은 부동산에 몰려있습니다. 그렇기 때문에 돈이 묶여 있는 효과를 만들어냅니다. 결국에는 시중에 돈이 말라버립니다. 그래서 자금이 없어서 매수세가 약해지는 겁니다. 대부분의 대중들은 남이 어떻게 하느냐에 따라 눈치를 보며 굉장히 영향을 많이 받습니다. 관심을 안 가져도 영향을 엄청 많이 받을 수밖에 없습니다. 그런데 지금 대중들이 부동산 투자를 많이 안 합니다. 설령 자금이 있어도 현재 시장에서는 부동산으로 돈이 들어가질 않습니다. 자금을 보유하고 있습니다.
약세장의 특징은 부동산의 가격상승이 많이 일어나지 않습니다. 하지만 부동산은 많이
안 오른다고 하더라도 작게 천만 원 정도는 오릅니다. 천에서 억대로 많이 안 오른다고 하더라도
그 금액이 적지 않습니다. 그런데 시장의 평균단위가 크다 보니 몇 천만 원이 오르는 건 오르는 것 같지 않게 느껴집니다. 이것을 반대로 수익률로 계산한다고 하더라도 대출 이자보다는 높습니다. 근데 왜 대출은 민감하게 받아들이고 부동산이 오르는 건 민감하게 받아들이지 않냐면 대출은 매달 이자를 냅니다. 근데 부동산은 뭐 8억짜리를 봤다가 한 1년쯤 있다가 봤는데 8억 8천이 돼도 가격상승의 느낌이 크지 않습니다. 사실은 수치로 보자면 절대로 적게 오르는 것도 아닌데 대중들은 안 오르고 있다고 착각을 합니다. 이런 심리적인 효과를 보입니다. 전체시장이 막 10%씩 오른다 이러면 또 얘기가 달라집니다. 근데 어쨌든 그렇게 막 10%씩 오르는 것도 한 상위 20%쯤에 해당되는 것들입니다. 그래서 내가 부동산을 투자해야 되겠다는 생각을 갖기가 어렵습니다. 이렇게 투자 에너지가 계속 응축되면서 타이밍이 오면 공급이 부족하다는 생각이 듭니다. 그래서 공급이 되면서 대세 상승의 시작이 되는 겁니다.
시장의 버블 그리고 대세장을 준비하는 비법
이때 건설사들이 확 하게 고무됩니다. 홍보도 해서 분양이 점점 더 잘되기 시작합니다. 더 비싸게
분양해도 막 팔려 이런 상황이 됩니다. 그래서 막 분양을 쏟아내기 시작합니다. 그러면 이론적으로
바로 공급이 됩니다. 그러나 시장에는 제대로 영향을 발휘하는데 최소 3년이 지나야 됩니다.
3년 시간을 보내고 잔금을 치르고 입주하게 됩니다. 모든 건설사가 분양을 못하고 재개발
재건축으로 분양을 대신합니다. 아무리 해도 순차적으로 나올 수밖에 없고 시장에 공급되는 시점은
3년 후부터 순차적으로 공급될 수밖에 없습니다.그렇게 하면 공급 문제는 그대로 남아 있습니다.시간을 보내야 된다는 겁니다. 그게 바로 대세 상승장이 되는 겁니다. 그 후에 이렇게 해서
공급이 해소 되려면 최소한 5~6년 정도는 걸리겠죠 그런데 이제 여기에다가 심리적인 요인까지 들어갑니다. 이제 부동산은 상승한다는 기대를 갖게 되면서 이제 거품까지 일어나기 시작합니다.그래서 그게 7년 8년 이렇게 가게 되는 겁니다. 대세 상승장이 변함없이 되풀이되서 오게 됩니다.관점과 기준을 옳고 그름의 명제로 보면 옳은것은아닙니다.이것이 시장의 생리라고 봅니다.기대와 욕망이 대중들을 되풀이도게 흥분시키고 또 거품이 만들어지게 됩니다. 이러한 메커니즘을 면밀하게 생각해 보면 이 사이클은 변화가 될 수가 없다는 걸 알게 됩니다. 이것은 우리나라만의 문제가 아니고 전 세계가 마찬가지입니다.
만약에 조절이 가능했다면 선진국에서는 예전부터 이렇게 해서 조절을 했어야 될 것입니다.
그런데 그렇게 되지 않았습니다.이제 우리들이 이해가 갔다면 대세 상승장은 올 수밖에 없는 것을
알 수가 있게 됩니다. 다시 말해서 돈을 벌 수 있는 기회가 온다는 겁니다. 반드시 대세 상승장은
올 수밖에 없는 거고 그 대세 상승장을 활용해서 여러분의 재산을 크게 불릴 수가 있는데
그 유일한 방법은 언급한 대로 대세장을 준비하는 마음으로 세팅을 잘하는 일입니다.