아파트를 선택할 때 중요한 포인트는 거주하다 팔 때에 구매가격에 비해
매매를 할때 가격의 상승이 얼마나 되는지 정확한 예측이 중요합니다.
이것이 선택의 아주 중요한 기준입니다. 어떤 기준으로 아파트 유형을
정확히 판단 해야 하는지와 절대 매수하면 안 되는 아파트 유형의 예를
안내해 드리겠습니다. 2024년에 똑똑하게 내집마련 계획이 있으시다면
집중해 보시면 도움이 되실 겁니다.절대 사면 안 되는 아파트 세 가지 유형은
공통적으로 시간이 지나도 매매가격이 크게 상승하지 않습니다. 따라서
시장에서도 이 세가지 유형의 성장은 없을 것이라 확신합니다. 내 집 마련을
하려고 했었을 때 관심 있는단지가 3가지 중 하나의 유형이라면 손해보지
않기 위해 다시 생각을 해야합니다. 왜냐하면 같은 단지 주변에 있는 단지라
할지라도 가격이 올라가는 차이가 단지마다 있기 때문에 선택을 잘해야 합니다
시세와 가격 상승은 단지 마다 같지 않기 때문입니다. 그럼 절대 매수하면 안 되는
아파트 매수의 3가지 사례를 보겠습니다
상승장에서 시세가 상승 하지 않는 단지
같은 지역의 수도권에 있고 같은 생활권 내에 있는 단지라고 가정 하고
비교하기 좋게 평수도 동일하게 34평으로 가정하고 비교를 해보겠습니다.
A단지와 B단지는 2억이 채 되지 않는 1억 5천에서 2억 사이 정도의 선이었고
지금 현재 가격이 A단지는 1억 5천이고. B단지는 2억 5천 책정되었습니다
그랬을 때 A 단지하고 B 단지의 차이는 B 단지 같은 경우에는 매매가격이 상승 시기에
상승하는 시점의 흐름을 타서 매매가격이 급등 했다고 볼 수 있습니다. 더 상승가능합니다
반면에 A단지 같은 경우에는 상승을 했다 하더라도 상승 폭이 2억 언저리 라면
전체 적인 흐름을 봤을 때 전혀 움직임이 없는 보합과 강보합세로 상승세가 전혀 없다는
결론입니다. 그리고 3년에서 5년 앞을 예측한다면, 상승이 됐던 단지는 수요가 실거주이든
투자 수요든 이 가격대에 매수할 수 있는 가치가 있다고 판단했기 때문에 거래가
됐을 테고 그게 반영이 돼서 매매가가 높아지고 또 이게 매매가만 높아지는 게 아니라
전세 가격도 상승할 것이 예측됩니다. 전세 가격의 상승은 실거주 수요가 증가했다라고
볼 수 있습니다.이런 단지가 미래에도 또 가격이 일정 조정 되어 반등을 할 때가 왔다면
다시 가격이 상승하는 가능성이 크다 라고 예측 할 수가 있습니다.
반면에 A단지 같은 경우에는 3년에서 5년 이후에도 어떤 특별한 호재가 생성되지
않는다면 지금과 비슷한 흐름일 가능성이 크다 나는걸 예측할 수 있습니다.
그래서 상승장에 반응도가 떨어진 물건은 매수하지 말아야합니다
전세가율이 너무 높은 단지입니다.
이건 필수 체크 사항 입니.한마디로 너무 높은 전세가율은 결국 아파트의 매매 수요에
안 좋은 영향을 주기 때문입니다. 우선 기준은 내 집 마련이 목적인지와 투자가
목적 인지에 따라 다릅니다. 핵심은 실수요가 많아야 시세가 좋아지고 아파트의 가치
또한 높아 집니다. 그러나 전세가율이 너무 높으면 실수요 보다 투자수요가 많아
질 수 있기 때문에 전세가율이 높은 단지는 매수를 할 때 깊이 생각하고 매수해야 합니다
투자수요인 경우 실투자금은 적게 들어가길 원합니다. 조금의 상승폭에도 예민하게
수익률을 따져볼것입니다. 그래서 투자하신 분들은 전세가율이 높은 단지를 찾아서
투자를 하려고 합니다. 하지만 내 집 마련을 하려는 실수요자들 같은 경우에는
그래도 최소 3년 5년 10년 동안은 거주하다가 매매가격 상승의 타이밍이 오면
상급지 아파트로 갈아타기를 할 계획을 대부분 갖고 있을 겁니다. 이때 전세로
거주하냐 매수해서 거주하냐를 선택해야 합니다. 전세가율이 높을수록 실거주자
수요가 줄어들기때문에 매수보다는 전세로 거주목적에 맞게 거주하며 좋은 물건을
매수를 하든 청약을 하든 결정을 하는 것이 유리합니다
재건축의 예를 들어보면 서울도 마찬가지고 수도권은 기본적으로
재건축 아파트 같은 경우에는 전세가율이 굉장히 낮습니다. 심지어는
단지에 따라서 20%대를 형성하는 지역도 있습니다.이런 재건축 단지도
과거에 40% ,50% 이렇게 할 때가 있었습니다. 그런데 현재 20%를
유지했다는 건 전세가 상승은 거의 일정하게 움직이는데
매가 상승이 커졌다는 걸 의미합니다. 대부분 재건축 단지 아파트 같은 경우에는
연식이 오래됐습니다. 최소 30년 이상입니다. 다시 말해서 땅의 가치는 있는데
건물의 가치가 그만큼 떨어지겠죠.그래서 비쌀 수가 없습니다 그렇지만 그 건물이
재건축 대상이 되면 단지가 깔고 있는 땅의 가치는 계속 커져갈 것입니다.
왜냐하면 주변의 입지가 이미 형성된 상황에서 신축 아파트가 들어왔을때
그 아파트의 가치는 높아질수 밖에 없기 때문입니다. 즉 땅의 입지적 가치가
커질 수밖에 없다는 것입니다. 그래서 내 집 마련을 하려고 하는 실수요자는
재건축에 전세가율을 높지 않는 단지라면 매수해서 시간을 보낼 수 있다면
시세차익을 볼 수 있는 기회가 될것입니다.
매매 가격이 평균 이하보다 낮은 단지 입니다
예를 들어 하남 지역의 매매 평균 가격이 2722만 원이라면 이 가격보다 낮으면
낮을수록 그리고 차이가 많이 나면 많이 날수록 나중에 매매가격이 상승할 때
상승할 수 있는 가능성이 많이 줄어든다고 생각하시면 될 것 같아요.
각종 부동산 사이트를 통해서 평균 가격이 확인이 가능 하기 때문에 확인해 보시고
내가 접근할 단지의 평균 가격이 얼마고 비율을 봐서 그 차이가 커지면 커질수록
내 집 마련을 하기 위한 가치성을 놓고 봤을 경우에 평균가격이 낮으면 매매가격의
가격 상승폭이 낮다 라고 봅니다. 아파트 평군가 겪은 매수 시에 참고해야 할 핵심입니다
평균가격보다 가격대보다 낮은지역은 그지역의 호재에도 상승를 하기가 어렵습니다
위에 3가지 지역을 보며 참고하시고 더 훌륭한 투자를 위해 공부하고 실전에서
확인해서 결정하시기 바랍니다