분양 가점제와 유주택자 혜택
서울의 아파트는 누구에게나 바람일 겁니다. 이 바람이 이루어지는 2024년이 되었으면 합니다
근데 33평 넘어가는 대형 평수들은 추첨제가 조금 있지만 보통 우리가 원하는 25평 33 평수인데
거의 다 가점제다 보니까 가점때문에 당첨이 되기가 어렵습니다.
분양할 때 가점제란 주택을 분양하기 위한 방법으로 가점항목에 일정한 기준을 적용하여 산정한
점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는방식입니다. 가점 항목에는 무주택기간 · 부양가족수 ·
입주자저축 가입기간이 있습니다.가점제에서 높은 점수를 받지 못하였더라도 자동으로 별도의
신청절차 없이 추첨제의 적용대상이 되므로, 특히 민영주택의 1순위 청약자는 추첨제에 따라
입주자로 선정될 수 있습니다. 가점이 낮을수록 당첨권 하고는
멀어집니다 그러다 보니까 이제 젊은 사람들이 연구를 해서 집을 샀던 그런 시기가 있었습니다.
그런데 2024년부터 추첨제가 도입이 되었습니다. 게다가 1 주택을 가지고 있는 유주택자도
추첨제 참여가 가능 하게 됩니다. 다시 말하면 우리가 내가 주택이 있어도 또는 청약 점수가
낮더라도 서울에서 분양하는 새 아파트에 당첨이 될 수 있는 희망이 생겼습니다.
말씀드린 대로 1 주택자도 청약이 가능합니다. 서울 새 아파트에 갈아탈 수 있는 기회가
생깁니다. 보통은 청약 시장에서 무주택자 위주로 청약을 하다 보니까 그런 청약의 기회가
없었지만 이제는 1주택을 가지고 있다고 해서 새 아파트를 사지 말아야 될 이유도 없습니다.
평수에따른 1 주택자와 무주택자 혜택과 기회
2024년부터는 평수에 따라서 추첨 물량이 배정이 됩니다. 예전에는 33평 미만은 추첨제가
없었습니다 이제는 이것이 가능하게 됐습니다 그전에는 33평까지는 전부 다 가점제였습니다
투기과열지구 서울 같은 경우에는 100% 가점제였어요. 그래서 처음부터 포기하는 분들이
많았습니다 그리고 기존 집을 사는 수밖에 없어 이런 수요들이 결국은 영끌을 하면서
집값을 끌어올렸었는데 이런 수요자들 에게 기회가 생겼습니다. 25평 같은 경우는 추첨제가
60%로 늘어납니다. 33평 같은 경우는 추첨제가 30% 그리고 34평 이상은 추첨제가 20%로
바뀌게 됩니다. 대형 평수 같은 경우는 예전에 추첨제가 50%였어요. 근데 서울은기본 집값이
고가라서 분양하는 곳의 집값도비 쌀 수밖에 없습니다.
50평은 거의 분양가가 15억 20억 선입니다. 일반인은 분양을 받을 수가 없습니다. 그래서
25평의 추첨제를 원했었는데 무려 추첨제가 60%까지로 높아지게 됩니다. 조정 대상 지역이
투기과열지구가 아니어도 조정 대상 지역으로 묶인 지역도 있습니다. 이런 곳도 똑같이
추첨제가 늘어나게 됩니다. 비율은 다 대동소이합니다 .25평 미만은 추첨제가 60%, 33평은
추첨제가 30% 여기까지 똑같습니다.근데 대형 평수 같은 경우에는 추첨제가 50% 그래서
수도권의 조정 지역 같은 경우에는 대형 평수도 추첨제가 많아집니다
전체적으로 보면 추첨제가 굉장히 늘어나고 있죠. 오히려 25평 같은 경우에는 가점제보다
추첨제가 훨씬 높습니다
그런데 모두 다 동일한 조건으로 추첨제를 하는 건 아니에요. 추첨제 물량이 예를 들어서 100이라고
가정을 해보면 그중에서 무주택자한테 75%를 배정합니다.1주택자한테는 25%를 배정합니다.
1 주택자도 청약당첨이 될 수 있지만 추첨제로 비율이 조금 낮습니다.그리고 무주택자는 비율이
압도적으로 높다고 보면 되겠습니다. 여기서 75%에서 해당이 안 된 무주택자는 무주택자들끼리
경쟁을 해서 떨어지신 분은 1 주택자와 경쟁에서 한 번 더 하게 됩니다. 그래서 무주택자는 기회가
두 번이 됩니다. 1 주택자는 1 주택자끼리 하는 게 아니고 무주택자에서 떨어진 분들이
다시 한 번 오기 때문에 확률이 25%보다는 좀 더 낮아지게 됩니다. 25%보다는 도대체 그 비율이
얼마인지 전체 비율이 궁금하잖아요.
제가 한번 계산을 해봤습니다 25평 같은 경우는 전체 물량의 15%가 1 주택자한테 갑니다. 33평은
전체 물량의 7.5%가 1 주택자한테 갑니다. 그래서 예를 들어서 1천 세대가 분양을 한다
그러면 1 주택자 같은 경우는 25평은 150세대 그리고 33평은 75세대가 나온다.
그렇게 보면 될 것 같습니다. 무주택자 같은 경우는 확률이 굉장히 높아지죠. 천 세대 분양을 한다
그러면 600 가구가 나오게 되는 거고요. 33평에서 1천 세대를 분양을 한다 그러면 300 가구가
나오게 되는 겁니다. 상대적으로 무주택자는 기회가 많습니다. 하지만 1 주택자라도
기회가 없는 게 아니다. 의외로 기회가 좀 있습니다.특히 작은 평수 25평은 상당한 비중이 있습니다.
청약제 변화에 따른 유주택자 청약통장에 활용
우리가 추가적으로 체크해야 될 상황이 또 있습니다. 중도금 대출이 이제 12억까지
늘어났습니다.그래서 12억이 혹시 분양가가 넘어가버리면 중도금 대출이
안 나오기 때문에 일반인들은 거의 분양을 넣기가 좀 힘들게 됐습니다.
왜냐하면 대출이 없이 12억이 넘는 집을 산다는 게 현실적으로는 좀 불가능합니다.
그럼 현금을 12억 이상 들고 있어야 된다는 말인데 그런 사람이
지금까지 또 집을 안 샀을 리가 없고 그래서 이 부분을 체크하는 게 좋습니다
6개월이었던 기존 주택 처분 기간이 2년 이내로 늘었습니다.
그래서 내가 주택에 당첨이 되고 기존에 살던 집을 2년 이내에 처분을 해야 된다는 겁니다.
그래서 유주택자 같은 경우도 청약 통장을 유지하는 게 지금 상태로는 좋습니다.
그리고 청약 통장을 혹시나 해지했다고 하더라도 지금 규제 지역이 아닌 곳에서는
1년 이상 넣으면 추첨제에 넣을 수 있습니다.
만약에 규제 지역이나 투기과열지역이면 2년 이상 부어놓으면 추첨제에 넣을 수 있기 때문에
지금 들어도 상관없습니다.왜냐하면 집값이 갑자기 드라마틱하게 1~2년 사이에 뭔가 확 바뀔
정도로 급등하거나 하지 않을 것입니다.그래서 그런 걱정은 할 필요 없고 유주택자라도
청약 통장을 유지하는 게 좋습니다. 지금 만드는 것도 나쁜 방법은 아닙니다. 그리고
서울은 2년 부어야 된다 그랬잖아요. 그런데 서울도 제 생각에는 내년이나 내후년 되면
규제가 좀 풀릴 수도 있을 것 같습니다.규제가 풀리면 1년만 청약을 넣으면 저 추첨제에
응시를 할 수 있거든요.참여를 할 수 있으니까 우리가 추첨제로 서울에서 분양하는 곳에
주택을 분양받으면 좋겠죠.
분양가 매입의 가격조건
더 체크해야 될 사항은 분양가가 주변 신축보다 30% 이상 저렴해야 됩니다.
중도금 이자 확장비 옵션비용을 다 포함해서 주변의 신축보다 30% 정도 저렴하지 않다면
집값이 떨어지고 있기 때문에 조금 위험할 수도 있습니다.당첨된다고 하더라도 엄청난 이득이
생기진 않는다는 것입니다.근데 지역이나 상황마다 다릅니다
예를 들어서 강남인데 저 가격이 나오진 않을 겁니다 그리고 또 서울 변두리인데 그렇다고 해서
무조건 10억보다 싸니까 8억에 분양이 나왔다는 이유로 구매하시면 안 됩니다 왜냐하면 그 주변의
시세를 보고 그 구의 시세를 한번체크해야 합니다 거기에 평균적으로 30%는 싸다면. 집값이
앞으로 30% 더 떨어진다고 하더라도 나는 일단 원금보전되었다는 생각으로 해야 합니다.
이런 청약 관련해서도 한번 생각을 해보면 좋을 것 같습니다. 좀 부족한 부분은 여러분들이
또 공부하고 찾아보면서 하나씩 알아가면 좋을 것 같습니다.