은행채 금리 하락 원인과 대출 금리 변동
지금 현재 금리 현황을 좀 알려드린다고 하면 그나마 다행인 거는
지금 채권 금리가 좀 떨어졌습니다. 채권 금리하고 대출하고 금리 하고는
연관이 있습니다. 우리의 주택담보대출의 금리는 은행채 금리를 따라
가게 돼 있습니다.그렇기 때문에 은행의 채권 금리가 떨어지게 되면
우리는 당연하게 대출 금리가 떨어질 수밖에 없습니다.
지금 은행채 금리가 떨어지고 있는 이유 중에 하나는 은행들은 지금
미국에서 채권금리가 조금씩 떨어지고 있기 때문에 약간 선반영을
한다는 그런 느낌이 있습니다.은행채 안정화에 들어 있고 그러다 보니
대출 금리도 떨어지고 있어요.그래서 올해 한 4% 넘어갈 것이라 예상
됩니다. 5%로 작년처럼 굉장히 걱정을 많이 했는데 현재 시장에서는
보통 혼합금리라고 하는 5년 고정금리가 4.1% 주택담보대출로 가장
저렴하다고 생각하시면 됩니다.
과거에는 2%였는데 지금 4%면 싼 거라고 느껴지지 않을 수 있습니다.
2012년에 대출 시장을 보면 더 비쌌습니다. 우리가 저금리 시대에
너무 익숙해서 금리가 비싸다라고 생각을 하게 됩니다. 근데 그때는 5%
이상이었습니다. 그래서 4.8%를 찾으면 저렴하다고 막 좋아했던 때가
있었어요. 근데 그 후로 2017년부터 금리가 계속 떨어지기 시작을 하면서
2%도 너무 당연하고 1%대를 찾아보기도 했습니다. 그나마 4% 초반이고요.
그렇기 때문에 조금 안정화되고 있다는 느낌을 조금 받고 있습니다.
대출 상품 선택 시 고려해야 할 사항
가장 싼 대출을 받을 수 있는 찾는 방법을 찾기 전에 나의 소득이 얼마
인지를 알아야합니다. 근데 급여생활자분들은 매달 급여 명세서로 소득을
알 수 있습니다. 프리랜서분들과 사업자분들 버는지는 아는데 내 소득을
은행에서 얼마로 책정해 주는지를 모릅니다. 그래서 프리랜서분들 같은
경우에 소득 금액 증명은 떼보시면 됩니다.
소득액수 보는 법은 수입 금액이 있고 소득 금액이 있는데 프리랜서분들
같은 경우는 이제 소득 금액을 보셔야 되는데 생각보다 너무 적습니다
왜냐하면 신고하실 때 경비라든지 이런 게 빠져서 그렇습니다. 그래서
본인의 소득을 먼저 파악을 하시는 게 우선입니다.
연봉을 많이 받으시다가 퇴사를 하시는 경우가 있어요 퇴사한 소득은
우리가 보통소득을 볼 때 작년 소득을 보고 판단합니다. 근데 본인은
올해 퇴사를 했다면 그럼 그 소득 못 쓰게 됩니다. 그래서 이런 식으로
소득을 내가 어떻게 측정을 하는지 나자신을 아는 게 제일 좋습니다.
그리고 내 자산이 얼마인지 알아야합니다.
왜냐하면 우리가 정부 상품 같은 경우는 금리가 제일 좋잖아요. 그래서
저희가 이제 대출을 받는 순서로 따진다고 하면 정부 상품 디딤돌
먼저 알아보시고 그다음에 보금자리론 알아보시고 그래도 집값이 너무
비싸다거나 하면 이제 은행 상품으로 갈 수밖에 없습니다. 그래서 이렇게
순차적으로 무조건 싼 것부터 시작을 하는데 이 디딤돌 대출 같은 경우는
자산 심사가 있어요.자산이 너무 많으면 내가 설사 무주택자여도 재산이
많거나 현금이 많다거나 그런 경우에는 또 디딤돌 대출을 받을 수 없습니다.
그러니까 스스로 평가를 하시는 게 좋습니다. 그리고 보유한 주택 수 같은
경우도 무주택자라고 하시는데 알고 봤더니 예전에 상속받은 집이 있든지
이런 식으로 자기도 몰랐던 그런 주택이 나타나는 경우도 있어요. 그런
식으로 조금 나 자신을 먼저 찾아보고 시작을 하시는게 제일 좋다고
생각을 합니다.받는 순서는 제가 말씀드렸듯이 정부 상품 그리고 은행 상품
순으로 찾아보시면 좋을 것 같습니다. 디딤돌 대출 같은 경우는 주택도시기금
사이트에 들어가시면 됩니다.
그다음에 보금자리론은 주택금융공사사이트에 들어가서 시뮬레이션도
가능합니다. 내가 대출이 돼는지 안 돼 한번 보시면 좋을 것 같고요. 그리고
나는 디딤돌 대출은 소득이라든지 신혼부부냐 이런 거에 따라서 집값이 좀
차이가 있거든요.그래서 5억이냐 6억이냐 보금자리론 같은 경우 이제 6억까지
밖에 대출이 안 돼요.원래 특례 보금자리론은 9억까지 됐었는데 중단이 됐습니다.
대출 조건 및 금리 비교 후 선택
서울에 있는 집들도 많이 있으니까 그냥 은행 상품으로 보시면 되고요. 그럼 은행
상품은 대출이 얼마나 되나 난 모르겠다 이렇게 하시는 분들은 비규제 지역은
LTV 70% 그리고 규제 지역은 LTV 50% 이 정도는 알고 시작을 하는 게 맞다고
생각을 합니다.그리고 DSR 체크 같은 경우는 부동산 계산기라는 앱이 있어요.
그래서 앱에 들어가서 보시면 좋을 것 같은데 제가 이제 제 유튜브에 좀사이트에
들어가서 시뮬레이션도 해볼 수 있어요. 내가 대출이 되는지 가능성을 한번 보시면
좋을 것 같고요.그리고 디딤돌 대출은 소득이라든지 신혼부부냐 이런 거에 따라서
집값이 좀 차이가 있거든요.그래서 5억이냐 6억이냐 보금자리론 같은 경우 이제
6억까지밖에 대출이 안 돼요. 원래 특례 보금자리론은 9억까지 됐었는데 중단이
됐습니다.
그러면 이제 대출 상품을 어떻게 막 찾아가지고 몇 가지를 골랐어요. 고정금리로
해야 될지 변동금리로 해야 될지 고민이 되실 겁니다. 일단 저렴 것이 우선입니다.
그리고 만기를 조금 보는 경향이 있어요.신용대출이나 전세자금 대출 같은 경우는
만기가 신용대출은 1년, 전세대출은 2년이죠 만기가 짧은 상품 같은 경우는
변동금리라도 그렇게 변동 폭이 크지 않습니다.근데 현재는 전세대출 금리조차도
2년 고정금리가 더 저렴합니다.현재 2년 고정금리 선택해서 전세 대출받으시면
됩니다. 그리고 주택담보대출 같은 경우는 만기가 길잖아요. 우리가 40년 만기
대부분 5년 고정금리입니다
그리고 주택금융공사라든지 이제 디딤돌 같은 경우는 만기가 긴 고정금리를
많이 이용을 하십니다.그래서 주택담보대출은 고정 쪽으로 많이 가는 편인데
주택담보대출에서도 변동을 선택하시는 분들이 있어요. 그런 경우는 빨리 상환하는
이런 분들이 있거든요.그런 경우에 중도상환 수수료라든지 이런 여러 가지 여건을
살펴보고 변동을 선택하시는 분들도 있는데 현재 변동금리가 고정금리보다
많이 비쌉니다.왜 그러냐면 우리가 고정금리는 제가 채권 금리를 따라간다고
말씀을 드렸는데 채권은 지금 떨어지고 있습니다. 그리고 변동금리는 우리가
코픽스 금리를 따라가게 됩니다. 굉장히 어려운 용어 같지만 코픽스 금리는
예금 금리를 생각하시면 됩니다.
변동금리로 대출 금리가 올라갑니다. 당연하겠죠. 내가 비싸게 유치를 했으니까
내가 팔 때도 비싸게 팔아야 되는 거잖아요. 근데 이 코픽스 금리는 예금 금리에
바로 반영이 되고 이것이 이 코픽스는 변동금리의 기준금리가 되거든요. 그래서
11월 코픽스가 굉장히 비쌌어요. 작년에 좀 레고랜드사태라고 시장이 불안하면서
예금이 막 빠져나가고 그래서 은행들이 예금을 많이 유치를 했었거든요. 예금으로
밖에는 이제 안 되니까 유치를 하면서 지방에 있는 데는 7% 드려요.물론 이제
소액이기는 하지만 그런 경우가 있었는데 1년이 지나서지금 시점에 많은 분들이
만기가 됐어요.그래서 그 자금이 빠져나갈까 봐 은행에서는 금리를 예금금리를
조금 올렸었거든요.그러다 보니 변동금리의 기준 금리가 잘 떨어지지 않습니다.
대출받기 3단계 전세대출 갈아타기
그러면 예전에 받았던 대출보다 지금 대출이 조금 더 싸게 나오는 경우에
대출을 갈아타기 해야 되나 좀 고민하시는 분들이 많을 것 같습니다. 전세대출
하고 주택담보대출하고 좀 나눠서 말씀을 드리면 전세대출은 갈아타기를 할 수가
없어요. 내가 한 지금 1년 지났는데 금리가 너무 비싼데 옆에 은행에 갔더니 금리가
너무 싸다.그래서 갈아타기를 알아보면 전세대출은 현재 대환이 불가능합니다.
전세대출은 2년이 지난 그 시점에 갈아탈 수 있습니다. 다른 은행으로 갈 수가 있는데
모든 은행에서 갈 수가 있는 게 아닙니다. 갈 수 있는 은행이 좀 정해져 있습니다.
그래서 대부분 또 많은 사람들이 그냥 해당 은행에서 연장을 하세요. 예를 들어서
내가 신한은행을 쓰고 있었는데 그냥 신한은행에서 연장하려 하는데 신한은행이
제일 금리가 높다면 그럴 때는 더 싼 은행을 한번 연장하는 시점에 알아보는 게
좋습니다. 전세대출은 연장 시점밖에는 갈아탈 수 없어요. 중간에 제가 상환수수료
내고 갈아타고싶다면 주택담보대출 같은 경우는 중도상환 수수료 내게 되면
언제라도 갈아탈 수 있습니다.
그래서 지금 정부에서 12월 한시 중도상환 수수료를 면제해주고 있습니다.
지금은 당행 대환만 안 받습니다. 다른 은행으로는 갈아탈 때는 중도상환 수수료를
내야 됩니다. 그러나 현재 변동금리로 쓰고 있는 상황에서 고정금리가 싼 것 같아서
고정금리로 갈아타고 싶다. 그럴 때는 역시 당행 같은 은행끼리는 중도상환 수수료
받지 않습니다.
12월 지나도 그렇기 때문에 내가 지금 너무 금리가 높은데 변동금리다 그러면 그
해당 은행과 한번 상의를 해서 갈아타기 시도해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
은행에 가실때 소득 금액 증명원 아니면 원천징수 증명원등 소득 자료는 지참해서
방문하시고 더 준비한다면 재직증명서라든지 건강보험 자격증시 확인서 정도 가지고
내점 하시면 상담을 받을 수 있습니다